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その利回りはほんとうですか?……

当社最近事例の表面利回り

 アベノミクス開始以来RC造・S造の建築工事費が1.5倍位に跳ね上がりました。消費税率も5%→8%(2019年10%予定)に、建築規制も強化でコスト増。家賃はその間殆ど横ばいで表面利回りが大きく低下し最近では約7~9%(名古屋市内/当社値)位で推移。以前(6年前)までは10%越え(同)が普通でした。

5%前後以下の表面利回りは危険と隣合わせ

 5%前後の表面利回りは固定資産税・都市計画税・管理費・業務代行費・火災保険料・維持修繕費・税金・借入金返済などを引けば実質利回りが限りなく0%に近づいて行きます。空室が拡大長期化すれば自己資金の持ち出しとなり危ない綱渡りです。それでもあなたはその賃貸住宅事業をやるのですか?

賃貸住宅の表面利回りを上げる方法

 分子の家賃収入を相場無視で上げる方法は禁じ手で分母の初期費用を圧縮するのが正攻法です。本来賃貸住宅づくりに必要ないものを削ぎ落とすことです。純粋な建築工事費・設計監理費以外のもの(建築以外の存在…ディベロッパー・ブローカー・サブリース/借上げ上乗せコスト)を消去すれば可能です。

ごまかしの多い表面利回り

 業者の言う表面利回りを額面通りに真に受けていませんか?分子の家賃収入を相場より吊上げたり分母である初期費用の建築工事費・諸経費等を正直に見せなければ数字は簡単に上がります。後出しジャンケンされるのは危険です。最初の金額をごまかされたら表面利回りなど全く意味を成しません。

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有限会社久里屋設計

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