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賃貸住宅づくりのお手伝い。
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賃貸住宅土地選び

所有地から選ぶ

 ご先祖から頂いた所有地については遊休地を何とか有効活用したいと思うのは当然です。しかし市街地では相続人が別のところに住んでいて両親他界の後空家になったままの古家や建物を取り壊し更地になったままの空き地が全国的に増えています。何もしなければ毎年の固定資産税・都市計画税の納税負担義務があり、万が一相続でも発生すれば相続税を納めなければなりません。今折りしも2015年1月より相続税が厳しくなるので様々な媒体で周知され昨今煽り広告が拡がっています。
 今の日本経済下では誰かが借地して地代を払ってくれると言う虫のい良い話はそうそうはありません。そのような土地はごく限定されます。取り敢えず駐車場と言う選択肢もありますが、駐車場も供給過剰となりましたのでよほど立地が良くなければなかなか満車になりません。また駐車場の課税時評価は更地扱いとなり高い相続税を払うことにもなります。駐車場で活用することもままならずに打つ手も思い浮かばず、その結果としてか最近一般宅地の売却も増えている感じがします。
 そこで賃料収入も入り土地の課税評価も下がる賃貸住宅事業に着眼する訳です。所有地に賃貸住宅を建てるのですが、これはあくまで所有地の中からと言う限定つき選択肢となります。ただしこれは皆が辿り着く行方ですから、うっかり量産業者のうまい相続税対策話に乗ってしまうと将来恐ろしい結果が待ち受けています。現在陳腐な量産業者の物件が全国で大量に蔓延しているので慎重な検討を要します。“赤信号皆で渡れば怖くない”と言う時代はもうとっくに終わっているのです。
 賃貸住宅を建築する際には建築基準法等の制約があり採算の合う良い計画が立てられるかはすべてこの制約にかかってきます。この事案を解決するには建築基準法等に精通している建築士等に相談するのがベストでしょう。設計施工でやっているところは工事で儲けることが第一義ですから、工事の利益とは無縁な建築設計事務所に相談するのが最善の方法であると思います“検討の結果賃貸住宅を建てる良い土地はありません”と言って貰えるくらいのところへ相談するのが安心です。

土地を購入して建てる

 これから賃貸住宅を建てる土地を購入しようと考えておられる方は、よほど注意を払って土地の選定をしてください。税金対策・資産運用等で買い急いでおられる方もよくお見受けしますが、戸建用の一般宅地の売地が結構出回ってはいますが賃貸マンション向き用地ともなると恰好の売り物件はそんなには出ていません。慌ててとんでもない土地を買ってしまったら終わりです。賃貸マンション用土地探しは値段を気にするだけではなく、じっくり構えて慎重に検討しなくてはなりません。
 当然のことながら立地条件が良いことは重要な条件です。交通の便・生活の便・通勤の便・通学の便・周辺環境が良いのはもちろんのことです。しかしそれらの諸条件が優れていても、その土地自体が狭すぎるとか形が悪いとか接道条件が悪いとか言ったどうにもならない条件の土地もあります。逆に立地条件が多少悪くてもその土地自体が賃貸住宅建設にとって造りやすい優れた状況である場合もあります。土地選びの判断はかなり経験がないと難しいものです。総合的な検討が求められます。 
 計画地がご先祖の土地・購入土地のいずれにせよ土地選びに失敗しないことが、賃貸住宅事業を成功に導く基本中の基本となります。立地条件が良くても事業計画上問題ある土地を決して選ばないことがたいへん大事です。不用意に狭い道路に接道している場合には厳しい斜線制限を受けてしまいますし、あまりに狭い土地や字型の悪い土地は計画上不利です。また周辺環境が悪いのも致命傷となります。賃貸住宅事業の成否の鍵はまず土地選びから始まっていると言っても過言ではありません。
  この場合も土地探しの段階で建築基準法等に精通している建築士等に相談にのってもらうことが大事です。一般的に不動産屋さんは建築基準法等についてはそんなに詳しくはありません。これらの制約によりまともな計画が立たない場合もありますので、購入する前に是非とも建築士等の専門家に一言声をおかけ頂き、どんな計画ができるのか十分検討した上で土地を購入するようにしてください。土地を購入してからご相談をされても手遅れです。決して後の祭りとならぬようご注意ください。 

土地選びのポイント

 立地条件としては交通の便が良く生活しやすい条件が整っているところです。接道状況が良く各種高さ制限をあまり強く受けていない土地で用途地域も第一種/第二種低層住居専用地域などは避けたいものです。土地そのもので言えば狭小地・高低差の大きい土地・字型の悪い土地は止めましょう。計画してみても結局良い計画もできず建築工事費も割高になるので採算性の点で割りの合わない事業となってしまいます。地盤が悪い土地も基礎工事に意外なコストがかかり収支を狂わせます。
 商業地域・工業地域は日影規制がありませんから高層の建物が建てやすい訳ですが、そこに南隣接地があればその土地にも同じく高層の建物が建てられることから有利であると同時に不利な条件の土地であるとも言えます。この場合は創意工夫して事業計画を造ることが肝要です。普通に造ってしまい入居率が悪くなったものもあります。また道路もただ広ければ良い訳でもなく交通量の多い幹線道路に面する土地は車の出入りがしにくく騒音・振動・排気ガス等で入居者から敬遠されます。 
 しかし高層ビルがひしめき合っているような都心型立地の場合は、逆に陽当たりを求めるニーズよりも都心の利便性/快適性を求めて部屋探しをしている人が多いので上記の考え方が当てはまりません。また都心型立地では一般住宅地のように必ず住戸数に匹敵する付属駐車場が要ると言う訳でもありません。月極駐車場料金が非常に高くまた交通の便が良いので自家用車も要らないと言う事情もあるからです。一般計画地と都心型計画地とでは入居者ニーズがガラリと異なってくるのです。
 さらに計画地周辺に迷惑な建物や施設が存在する場合もよくよく考えて賃貸事業をやるかどうか決めなくてはなりません。良い賃貸住宅計画を造るには様々な要因が複雑に絡んでくるので、できるだけ賃貸住宅についての経験豊富な建築士等に相談するのが安全・安心だと言えます。これが選定基準だと言える決定版マニュアルのようなものはありませんから個別に都度専門家に相談・確認すれば間違いのない土地選びができると思います。一元的ではなく多元的に検討する必要があります。

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