高品質・高付加価値をめざす
賃貸住宅づくりのお手伝い。
賃貸住宅をつくっても、入居者がいなければ意味がありません。
入居率安定の賃貸マンションをつくるのにお役に立ちます!!!
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賃貸住宅経営心得

入居者のニーズを知る

 賃貸住宅を経営する以上は、事業をやろうとしている地域にどのような入居者ニーズがあるかを知らなくてはお話になりません。入居者ニーズがないところは論外で絶対事業をやってはいけませんが、ニーズがあってもそれがどんなニーズなのかオーナーとして適格に見極める必要があります。一体単身者ニーズなのか、新婚さんニーズなのか、ファミリーニーズなのか、高齢者ニーズなのか、オールマイティーニーズなのかこの辺のところをしっかり把握しなくてはなりません。其々のニーズについても例えば単身者でも学生なのか、社会人なのか、高齢者なのか、女性が多いのか、男性が多いのかと言った細かい入居者像の特徴・傾向まで知っておく必要があります。また家賃帯も地域差があるので周辺物件の家賃相場を調べて知っておいてください。それから其々のニーズに対してどんな間取り・広さ・仕様・設備・付帯施設が望まれているのかも見通す必要があります。交通至便で駐車場なしでも入居に全く心配ないところもあれば、2台/戸の駐車場がないとなかなか入居してもらえないところもあります。

住み心地を追及する

 “どうせ賃貸住宅なんだからこの程度でいいんだ”と言う乱暴なことをおっしゃるオーナーさんが稀にいらっしゃるので驚かされます。方や住んで頂く人の立場になってあれやこれと親身になって賃貸住宅作りをされるオーナーさんも現実にいらっしゃるのでその落差に目を見張らされます。やはり前者のようなオーナーさんは入居者を単に家賃を払ってくれる金蔓としか思っていないのが透けて見え、その作り・管理状態等にオーナーの本音が隅々まで露呈します…これが入居者に敏感に悟られ、それが入居率に反映されます。今供給過剰を引き起こした投資型賃貸住宅の作り手である開発業者・不動産業者・投資家等は純粋にこの金蔓思想で、それを購入するオーナーさんにも根底には共通する思想があるのかも知れません。こけおどしのエントランス・似非デザイナーズマンション・採算性優先のための居住性軽視の窮屈な空間などを見ると、そう思えても不思議ではなく何れ入居率に影響します。方や住む人の立場で誠実に作っているオーナーさんの賃貸住宅の入居率が安定しているのは言うまでもありません。

適正家賃を知る

 家賃はいくらでも取れると言う訳には行かないのです。大きい会社に仕事を頼んだ結果かなり割高な建築工事費で話を進めざるを得なくなり、収支計画表の見かけをよくする帳尻合わせのため家賃相場を無視して無理に家賃を高く設定しているケースは昔からよく見かけます。またオーナーさんの私見で家賃を不当に高く吊り上げたりすることもあります。しかし現実にはこれらの高い家賃設定は入居者には通用せず相手にされないのでなかなか満室にならず、家賃が相場までずるずる下落して行くのを昔からよく目の当たりにします。やはり家賃には相場と言うものがあり、これをないがしろにした高い家賃では入居をしてもらえる筈がありません。結果最初に高い家賃で見栄えの良い収支計画表を作っても結局絵に描いた餅に終わってしまうのです。世の中はそんなに甘くはありません。過剰設備にしたので家賃はもっと高く取れるだとか、有名メーカーの建築なので家賃は高くても入るとか言った話はお部屋探しをしている入居者には通用する筈もありません。結局は相場家賃まで下げざるを得なくなるのです。

適正建築工事費を読む

 前述のように家賃には相場と言うものがありますから、その家賃で立てられる健全な事業収支計画下の中での適正な建築工事費と言うものがあります。大きな会社に頼んだばかりに高い建築工事費となってしまい、そのつじつま合わせのため高い家賃を設定しても世間の常識に跳ね返され無残にも事業収支計画は狂ってくるのです。賃貸住宅は趣味でやるのではなく事業でするのですから、やはり家賃に見合う適正な建築工事費で建築しなくては失敗します。そのためには大きい会社に設計施工で頼んで言いなりの高い建築工事費でやらされるのは決して良い方法とは思えません。ここは設計監理と施工(工事)をきちんと切り離し、設計監理を賃貸住宅市場のことをよく知っている建築設計事務所に依頼した上でその設計事務所が作成した図面に基づき複数の施工会社から見積もりを取る競争入札スタイルで施工業者を選ぶのが最も良い方法だと思います。また施工会社とは別の人格である建築設計事務所に現場を監理して貰えるのもメリット・安心感が大きく施工不良・手抜き工事等を未然に防ぐことにも繋がります。

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    昭和56年創業

 

有限会社久里屋設計

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