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賃貸住宅経営注意

固定資産税(地方税)が毎年度必要

 毎年かかるもので土地・建物等の固定資産にかかる税金で毎年1月1日現在の土地・建物等所有者に課税され納付書が送られてきますので注意してください。算定法は固定資産税=固定資産税評価額×1.4%(標準税率)となっています。ただし住宅用地については以下のような軽減措置があります。敷地面積のうち200㎡以下の部分は小規模住宅用地として課税標準の1/6に軽減され、200㎡超の部分は一般住宅用地として課税標準の1/3に軽減されます。200㎡という規定は住戸一戸当りで認められているので、賃貸住宅の敷地面積の場合は200㎡×住戸数の総面積が小規模住宅用地として認められています。
※新築住宅を建てた場合の建物税額の軽減措置
 新築された建物は120㎡までの部分について固定資産税が1/2に軽減される措置が取られ、超える部分はそのままの税額となります。この軽減措置は3階以上の耐火構造・準耐火構造住宅については新築後5年間継続、それ以外の住宅については新築後3年間継続し受けることができます。ただし居住用部分の床面積が一戸につき50㎡~280㎡以下(賃貸住宅は一住戸につき40㎡以上280㎡以下)の住宅のみで、適用可否の判定は住戸毎となっています。故に単身者向けの1K・1R(25~30㎡くらい)賃貸住宅はこの固定資産税軽減措置の適用を受けることが全くできず初年度から満額税額なので注意してください。

都市計画税(地方税)が毎年度必要

 土地・建物等には都市計画税が1月1日時点の所有者に毎年かかってくるのでこれも注意をしてください。ただし都市計画地域内のみで都市計画地域外にはかかりません。算定法は都市計画税=建物固定資産税評価額×0.3%(標準税率)となっています【税率は市町村によって違い最高0.3%となっている】…ただし住宅用地については軽減措置があり、新築住宅にはありません。住宅用地200㎡以下の部分(小規模住宅用地)は課税標準の1/3に軽減、200㎡超の部分(一般住宅用地)は課税標準の2/3に軽減。賃貸住宅の場合は200㎡×住戸数の総面積が小規模住宅用地として認められこの適用を受けられます。

不動産取得税(地方税)が一回のみ必要

 売買・贈与で不動産を取得したとき、また建物を新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。取得後6カ月~1年半くらいの間に各都道府県からくる納税通知書により金融機関で納付します。納期は各都道府県により異なります。算定法は土地・建物の取得税額=固定資産税評価額×4%(標準税率)となっています…ただし特例により土地及び住宅は3%とし住宅以外の家屋は4%のままとなっています。ただし土地については取得後3年以内に建物を新築することが必要なので注意してください。
※新築住宅及びその敷地の税額の軽減措置
 居住用その他も含め住宅全般(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション等)の新築・増改築工事に適用され、建物不動産取得税=(固定資産税評価額-1200万円)×3%となる。課税床面積が50㎡以上240㎡以下(戸建住宅以外の貸家住宅は一戸当たり40㎡以上240㎡)のみ適用されますので注意を要します。税額の計算法は土地不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額となっている。
 即ち1住戸当たり40㎡未満の1K・1LDKについてはこの不動産取得税の軽減措置が全く受けられませんのでご注意を竣工してしばらくして忘れた頃に多額の不動産取得税納税通知書が来てびっくり仰天したと言う話はよく聞きます。1Kマンションが儲かると言ってお客様に話を進めるのは構いませんが、この多額の不動産取得税が後で来ることをきちんと説明していないケースも多いと言うことです。逆に40㎡以上の1LDK・2LDK等を作った場合はこの軽減措置により不動産取得税が全くかかりません。

消費税について…家賃は非課税、建設費用・修繕費用は課税

 家賃・共益費については消費税が非課税となっているので注意してください。駐車場は家賃と別個に契約すれば消費税課税対象になるのでこれも注意してください。しかし不自然な話ですが最初に賃貸住宅を造るときの建設費用には消費税がかかってきます。同様に新築以降に行う建物の修繕工事・設備取替え工事をすれば消費税がかかります。ですから消費税率のパーセントが上がれば上がるほど収支計算は悪くなると言う仕組みになっています。新築工事をした場合にかかった消費税をテクニックを駆使して返してもらうと言う仕事を引き受ける専門家達もいるようですが、あまり一般的ではありません。

毎月の固定費について…管理費用・維持修繕費用・借入金返済金

 毎月かかる経費として管理費用が必要になります。自主管理なら共用部分の電気代・水道代以外のことは必要ありませんが、一般的には管理会社へ入居者募集・家賃回収&送金・建物管理(設備点検・清掃等)を委託しますのでこの費用が要ることが多く忘れないよう注意してください。また建物・設備に異常があれば不定期ですが修繕工事も必要となってきます…このため修繕積立金を積み立て準備している人もいます。さらに借入金で建物を建てればその返済(元金・利息)を毎月して行かねばなりません。この場合利息は必要経費で認められますが、元金は必要経費として認められませんのでご注意ください。

減価償却について…建設時費用は一度に経費として落ちない

 原価償却の仕組みを理解する必要があります。建物は減価償却資産となりますので、新築取得時に全額を必要経費にすることができないので注意してください。資産の定められた使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費として配分して行きます。建物本体については鉄筋コンクリート造マンションは47年、鉄骨造マンションは34年(鉄骨厚み6mm以上)、木造&軽鉄造アパート&木造戸建て貸家22年となっています。また給排水・衛生設備については15年、消火設備・火災報知設備は8年、エレベーターは17年、エアコンは6年等となっています。また外構工事についても個別に耐用年数が異なっています。償却方法については以前は定率法もありましたが、建物は平成10年4月1日以降・設備は平成28年4月1日以降に取得したものは定額法のみとなり、現在は建物・設備共定額法のみとなっています。

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