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賃貸住宅づくりのお手伝い。
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賃貸建築

賃貸建築-その種類

 賃貸建築とは賃貸する為の建築のことと賃貸目的のため建築をする(つくる)ことの二つの意味があります。賃貸建築と一言で言われても住宅・オフィス・店舗・倉庫・工場・など色々な用途があります。主に当社ではこれらの中の賃貸住宅(戸建借家・アパート・マンション)を手がけていますので賃貸住宅を想定して説明します。世の中には持家を持たない人も大勢いますし、経済的な理由で賃貸建築に住んでいる人もいれば経済的に余裕のある人でもあえて持家を選ばず賃貸建築に住んでいる人もいます。
 賃貸建築は民営(個人・法人)と公営(市営・県営・住都整備公団)があります。形態としては下宿・戸建貸家・長屋貸家・共同住宅・寮などがあります。木造・軽量鉄骨造でつくられたものをアパート、重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造でつくられたものをマンションと呼んでいます。一般的にはワンフロアで一住戸を形成していますが、中にはメゾネットと呼ばれる一住戸がツーフロアでつくられたものもあります。詳しいことは賃貸住宅経営ポイントのコーナーをご覧ください。

賃貸建築-どんな土地に建てるのか

 賃貸建築を建てる以上は需要のある場所を選んで建てる土地を選定をしなくてはなりません。とりあえず今自分が持っている土地でとにかくつくってしまおうと言うのは極めて危険なやり方です。需要が全くない土地に賃貸建築をつくっても借り手は現れません。また需要のある場所であっても接道状態・土地広さ・土地字型・土地高低差・地盤状況・周辺環境などによっては建てないほうがよい土地もあります。また近隣の環境や近隣建物状況によっては建てても借りてもらえないような土地もあります。
 所有する土地には賃貸建築のニーズがない場合もしくは土地を所有していない場合には土地を買って賃貸建築を建てると言う方法があります。このときには前述のように需要のある土地を選んで購入してください。建築工事費が比較的安い時代には土地も建物もオール借金で事業収支が合わせられることもありました。しかし今日では建築工事費高騰・賃貸建築供給過剰(特に低層アパート・投資型物件)により土地は自己資金で買うのが一般的です。詳しいことは賃貸住宅土地選びのコーナーをご覧ください。

賃貸建築-そのつくり方

 賃貸建築をどのようにしてつくればよいのか?土地の選定から始まりどんな計画をたてればよいのかも全てお任せは危険です。今の賃貸建築市場の状況と時代背景をよく知った上、また刻一刻と変化をしている賃貸建築市場に柔軟に対応しながら事業計画をつくる必要があります。どんな計画がよいのかも自信で見極めた上で、また事業計画の内容も自信でチェックできるぐらいになるとよいでしょう。家賃相場も自分自信で調べてください。そうすれば提案される事業計画にだまされることもなくなります。 
 建築工事費も業者の言い値価格でやらされるのではなく世間相場をよく調べた上で、決して高い建築工事費でやらされないように充分注意して下さい。高い建築工事費でやらされた場合は家賃相場を無視した家賃設定になり最初から苦しいスタートを切ることになります。これを防ぐための最良の方法はハウスメーカー・建設業者に丸ごと設計施工で渡さず設計監理を頼んだ建築設計事務所の設計図で建設会社に競争入札してもらうのが一番の方法です。詳しいことは賃貸住宅経営のコーナーをご覧ください。

賃貸建築-その依頼先

 賃貸建築をつくろうとするときの依頼先はハウスメーカー・アパートマンション専門業者・マンション特化建設会社・一般建設会社・建築設計事務所などが主だったところです。最終的には自己責任ですからどこへ頼むかは自身の自由なのですが、どこへ頼んだかによる結果に変化が生じることはありません。同じものをつくるのであれば大きい会社・中間に複数の介在がある場合はかなり割高になるのは必至です。賃貸建築事業の観点に立つ以上ビジネスライクで考えればあまり利口な方法ではありません。
 最も賢い方法は建築設計事務所に設計監理を分離依頼し施工は建設会社で競争入札をしてもらう方法です。設計監理を分離依頼すれば設計時に如何に建築現場で利益を上げるかではなく如何に入居者に喜んでもらえるかに設計の視点がガラリと変わるのです。入居者が納得・満足できる入居者視線でつくられたものが最終的には生き残れる賃貸住宅です。また大手業者に高いコストを払えばその分割高な家賃になります。詳しいことは賃貸住宅づくり失敗しない賃貸住宅づくりのコーナーをご覧ください。

賃貸建築-その構造

 賃貸建築の構造としては木造・軽量鉄骨造(LS造)・重量鉄骨造(S造)・鉄筋コンクリート造(RC造)・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)の五種類です。低層アパートは木造・LS造のものが多く、中高層マンションは建築基準法でS造・RC造・SRC造になります。木造・LS造は建築工事費が他構造より一般的に安いです。しかしこの構造は一般的にハウスメーカー・アパートメーカーで提案することが多いので、逆に高くつきRC造の建築工事費と変わらない値段を出してきますので要注意です。
 木造・LS造は建築工事費が安いメリットはありますが最大の弱点は火災に弱く遮音性に乏しいことです。S造・RC造・SRC造で火災が発生しても一部屋くすぶって鎮火しますが、木造・LS造で火災が発生すると全焼したと言うニュースをよく聞きます。故に耐火建築物であるS造・RC造・SRC造と比べると火災保険料がかなり割高になっています。また遮音性がないことで木造・LS造のアパートに住んだことのある人が二度と木造・LS造のアパートに住みたくないと言う話がかなり多いです。

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