賃貸住宅設計監理|分離発注|マーケティング|競争入札|オンリーワン

　設計監理・施行を同じ所(ハウスメーカー・建設会社)へ一括発注すると施工については競争入札にかける道が絶たれます。また第三者である建築設計事務所が工事期間中に存在せず施工業者の自主監理となり工事に対する監理業務も必然お手盛りがちになる傾向があります。決定的な違いは設計内容がどうしても施工業者寄りの立場で行われて、建築主側の立場よりも施工業者が工事で儲かるようにと言うスタンスになる傾向があります…やはり入居者本位でやるには設計監理と工事は切り離すのがベスト。

　世の中どんなもの・分野でも競争することで価格が抑制され金額が確定し成約に至ります。建築工事も決して例外ではなく設計施工一括発注で頼むハウスメーカー・建設会社との工事請負契約では高くなるのが一般的にも知られています。競争原理で見積金額を抑制するには複数の建設会社から同じ設計図を基にして競争入札で見積りしてもらう方法がベストです。それには設計監理と施工を其々別のところへ発注する方法を選び設計事務所の書いた設計図で複数の建設会社から見積を取るしかないのです。

　建設会社から提出を受けた見積書を見比べ建築設計事務所と検討をします。これまでの経験から言えば同じ設計図でありながら見積金額は各社各様で金額はかなりばらつきがあり最高金額と最低金額の差が1～2割も違うことがざらにあります。見積りも人が行う仕事ですから当然のことながら間違いや勘違いもあります。また工事のやり方・考え方・経費の見方によっても見積金額が異なってきます。これらの問題を整理してどこの見積金額が適正かを見極め工事依頼をする建設会社を絞り込み決定します。

　見積金額が一番安い(値打ちな)ところに施工依頼することが比較的多いのですが、必ずしも一番安いところに決定するばかりではありません。見積内容の正確さ・見積エラーの少なさで2番札以下の見積業者に決定することもあります。またこれまでの施行実績・信用度が判断材料となって決定することもあります。このように実際に工事を依頼する業者は価格が安いだけで決まるとは限らないのです。そして絞り込んだ建設会社と最終的な価格交渉をしてようやく施行を依頼する業者が決まり契約します。