ブログ-2020年
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賃貸住宅見晴台 賃貸経営節税封じ〈税制改正、富裕層を監視〉
2020-02-29
2月29日付けの日経新聞朝刊にこのタイトルで記事が掲載されました。「賃貸アパート経営」「マンション投資」と言った名で富裕層の間で用いられてきた節税策が封じられる見通しが出てきたという記事です。今後、政府は税制改正・監視強化により相続税・所得税を厳しく課して行く方針だとのことです。もはや供給過剰となり社会問題化していますが、不正工事・不適切工事の温床にもなっている賃貸住宅建設が課税面から抑え込まれ建設にブレーキがかかり地価の下押し圧力にもなるとのことです。
これまでは建設時の消費税・家賃収入に対する所得税・相続時の税金等を減らすことができました。典型的なのが消費税の還付スキームで賃貸住宅建設業者に支払った建設費用の中の消費税を取り戻す方法です。賃貸経営の主な売上高となる家賃は消費税が掛からないので消費税還付ができません。そこで消費税の課税対象となる売上高を作為的に金購入・自販機設置などでたてる方法で消費税還付を引き出してきました。しかし今後は賃貸住宅建物取得時の仕入れ税額控除の適用を認めない方針とのこと。
また賃貸経営に伴う不動産所得にも税務署は厳しく対応してきているとのことです。不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引き計算するので経費が大きいと所得税・住民税が減ると言う仕組みです。一般的な対策としては自分・家族を役員にし不動産管理会社を設立しそこに物件を移し経理処理をして経費計上をします。しかし近年は不必要な経費算入や相場より高い管理料設定金額に対して執拗に税務署が修正申告を求めてくることが増えているそうです。経費の水増しを容易には認めない構えです。
特に厳しいのは高齢者の駆け込み節税で節税目的しかないと税務署が判断すると評価減を否認するケースもあるそうです。実際に税務署が税務調査時評価減を否認する例も目立ち路線価ではなく購入価格で課税し直す例もあるそうです。大手業者の高い事業費だとその高い事業費を元に課税される恐れがあります。今後は賃貸事業に疎い素人地主でただ節税目的だけで業者の言いなりの高い事業費でやる人が激減し、逆に賃貸経営を事業としてやる玄人オーナーが中心になる時代が来るのかも知れません。