賃貸住宅見晴台|建築業界見晴台|久里屋設計界隈散策

　巷の不動産仲介業者から最近よく聞く話ですが、投資不動産の新築物件がなかなか埋まらず仲介手数料を4か月分払うから何とか入居者を入れて欲しいと言う依頼が増えているとのことです。普通は入居に苦戦し部屋の借り手がなかなか決まらないときは設定家賃を下げて募集するのが一般的な対応ですがこの選択肢を取れないのが投資不動産の宿命なのです。いわゆる投資利回り何％と事前にうたっている以上はそう易々と家賃を下げる訳には行かないのです。売り手にせよ投資家にせよそれは困るのです。

　困るにはそれなりに理由があるのです。最初に設定された家賃で事業収支計画を組んでいてそれで資金投下をしている訳ですから足元から目論見が崩れてしまうからです。投資設定家賃で利回りを計算し計画しているので予定が狂ってしまうことになります。売り手は設定家賃で入居者を入れないと投資利回りが低下し投資家が買わないので売却できません。既に買ってしまったり自分で建てたりした投資家も同様に目算が狂い苦しくなります。でもこのまま空室が続けば事態はさらに深刻化するでしょう。

　今中国では不動産大手恒大集団の過剰債務問題が起きています。昔日本の20世紀末に起きた不動産バブルと似たことが起きています。ただし日本のそれとはスケールがかなり違います。分譲マンション価格は日本が当時年収の18倍に対し中国が現年収の57倍と言う高さです。恒大の負債総額が30兆円あり民間債務全体が3850兆円(中国GDPの2.2倍、日本バブル時はGDPの2.18倍)もあります。また融資残高全体に占める不動産向けの割合も日本バブルが21～22％に対し中国は3割弱とより深刻な状況です。

　過剰債務問題は恒大集団だけではなく中国不動産業界の共通する問題で第二・第三の恒大集団も可能性があるとのことです。日本のバブル崩壊後の修復には20～30年を要しています。もし同様に中国バブル崩壊が起きればやはり修復には相当な期間を要するかも知れません。日本の不動産投資も少なからずこの影響を受けるでしょう。ただし今回の日本不動産投資バブルは20世紀末バブルのように国民全体が巻き込まれているバブルではありません…富裕層が主なのでので傷みは限定的なのかも知れません。