賃貸で相続税対策
空き家(持家)を戸建貸家で貸す…アフォーダブル戸建貸家(5年ルール対象外)
2023年10月1日時点で空き家が全国に900万戸あります。その内持家は385万戸あります。住む人がいなくなった家・相続で貰った家等様々な理由で空き家が増えています。これが相続時に誰も住んでないと更地評価課税になり思わぬ税金を払わされることになります。これを防ぐため建物程度がよければ改修工事をし戸建貸家として人に貸し出すのです。人に貸して住んで貰えれば家の傷みの心配が減って家賃収入も入るし相続時貸家建付け地として土地の課税評価額が下がり払う税金も少なくなります。
持家(分譲マンション・戸建住宅)の高騰・新築賃貸住宅家賃高騰で住まいに困っている人が増えています。自身の持家の改修なら工事費もあまりかからずその分値打ちな家賃で貸せるので賃借人も大変喜びます。大家さん・賃借人ともにメリット大きく社会問題化している空き家問題の解決にもなります。
※空き家のアフォーダブル戸建貸家転用への改修工事のご相談承ります
新築賃貸住宅をつくる…建築高なのでやり方に注意(5年ルール注意)
賃貸住宅を借入金でつくり相続時評価財産を減らす方法。闇雲に借金をつくることに囚われ事業計画をまるで頓着してないケースが目立ちます。昨今建築費高騰下大手業者等が非常識割高家賃・高い事業費かつ表面利回り5%以下(実質)の低いレベルで契約しています。これは賃貸事業としては危険レベル…高過ぎる家賃でも借上保証あるから安心と言うのも錯覚に過ぎません。長期に持続できるまともな家賃設定と高過ぎない事業費・無理のない借入金で資金ショートに陥らぬよう注意する必要があります。
中古賃貸住宅物件を購入する…優良物件を見つけるのが大変(5年ルール注意）
新聞広告・チラシ等で中古マンション・アパートの売物件をよく見かけます。これらで呈示されている表面利回りは今現在の数字…入居率・家賃がどうなるかは保証の限りではありません。築年数古い建物は大規模修繕が必要となる物件もあり不良施工の建物は想像以上に修繕費がかさむ場合もあります。穿った見方をすれば利回りのよい優良物件を手放すのはどこかおかしいのではと疑う余地もあります。自己資金・借入金問わずうっかりと問題物件・不良物件に手を出せば財産を減らすことになります。
投資賃貸住宅を購入する…まともでない物件多く危険性大(5年ルール注意）
高騰建築費で一般賃貸住宅が建たぬのを後目に近年投資賃貸住宅の建設・販売が横行しています。個人投資家・投資目的法人等が買っていますが相続税対策で購入する人もいます。建築費高い最中で表面利回りを確保するため高過ぎる家賃・窮屈間取り・狭小専有面積の三拍子が揃った物件ですからこの先の運命は自明の理と言えます。もはや銀行はサラリーマン大家には融資しませんし既にこれを買った人が行き詰まるケースも出ています。中古賃貸住宅を買うよりもっとリスクが高く危険だと言えます。
相続税対策注意点…人の話を鵜呑みせず自身でよく考える(5年ルール注意）
1.とにかく借入金をつくればよいと言う考えは捨てること。下手なことをやれば相続財産を守るつも りが財産を減らす結果となり本末転倒になる。大手業者の話は特に油断ができないと心得るべし。
2.自らの賃貸住宅新築は事業計画についてしっかり検討すること。相場逸脱高額家賃設定や表面利回り5％以下の計画でも借上保証があるから大丈夫と言ういい加減な話には絶対乗らずきっぱり断る。
3.中古賃貸住宅を買う場合は物件の安全性をしっかり検証して間違いない事業性が保てることを確認する必要がある。うっかりすると相続税対策のつもりが反して財産を減らす結果を招くことになる。
4.頼りになるはずの銀行・税理士・コンサルタント等が大手業者の採算性悪い事業計画を真顔で薦めることもあるので充分注意されたし。割の合わないことを薦めるときは何かあるのかもと疑うべし。
5.相続時期前5年以内に取得した一定の貸付用不動産は「通常の取引価額」で評価されるので要注意。 ※5年以上所有する土地で地主さんが行う賃貸住宅建設の土地の部分は従来通り相続税対策として有効(建物の部分は相続発生が新築後5年以上経たないとダメ)
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052-773-4670
