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　賃貸住宅経営を始めようとするとき入居者が入るだろうか？家賃が値下がりして行かないだろうか？と誰しも不安を感じます。そこで不安を感じる人は借上保証に関心を持ちます。借上保証とはサブリースとも言いオーナー(貸主)が不動産会社等の保証会社に対し物件を貸与し、その保証会社が実際の入居者に転貸(又貸し)する制度です。空室か否かに関わらず直接の借主の保証会社から毎月賃料収入が入る仕組みです。借上保証で全室家賃保証するから安全が歌い文句でオーナーから契約を取るのです。

　しかし借上保証契約と言うのはオーナーから全室借り上げて総収入から借上手数料(十数パーセント)を差引いた金額をオーナーに支払うと言う内容です。入ってくる家賃はそれが引かれた後の残りの金額です。また家賃保証には免責期間があること多くその場合は新築時・退去時2～3カ月間の家賃が支払われません。さらに一番怖いのは入居が低迷すると保証会社自体が苦しくなるので入居率を上げるため容赦なく家賃を下げてくることです…近隣相場家賃より下げられても文句は言えない契約なのです。

　高騰建築費で賃貸づくりの採算性が悪くなり銀行融資が付きません。そこで高騰建築費に辻褄合わせをし融資を受けるため相場逸脱の高家賃で事業計画を謀るのが横行しています。業者は借上保証があるから高家賃でも大丈夫と言い放ちます。落とし穴に気づかず契約する人が実に多いのです…相続税対策の人ほど借入金づくりで頭が一杯ではまり易い。しかし現実は新築なのに高家賃のため満室にならぬものが多く相場家賃へ下げられるのは必至で賃貸事業で大損をさせられるのが目に見えています。

　安定収入を計るため借上保証契約をすると初期投資の建築事業費を高くされたり、不必要なメンテナンス工事をやらされたり、先々家賃を低く下げられたりするのでうかつに契約すれば大損する目に合います。もし保証会社が倒産でもしたら入居者が預けた敷金も回収不能となります。借上保証で賃貸住宅経営をやれば絶対安全で安心ではないことがはっきりしています。むしろ借上保証など当てにせず総事業費を抑え相場家賃で質の高い賃貸住宅をつくる方が余計な保証料も取られず余程安全・安心です。