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　これまで賃貸住宅づくりは土地さえあれば建築事業費はほぼ借入金でやれました。事業の表面利回りが10％位あった時代は管理費等の諸経費・借入金返済を差し引いた実質利回りがこれより低下しても事業の健全性はまだ維持できていました。銀行が融資に積極的な時代は所有地なしでも土地代・建築事業費共融資をしたときもありました。一番顕著だったのは20世紀末に起きたバブル景気のときでした…この時には土地価格異常高騰で担保価が高くなっていたので銀行も借り手側も双方加熱していました。

　しかし建築工事費高騰の現在では表面利回りが大幅に低下したので全額借入でやると管理費等の諸経費・借入金返済を差し引いた実質利回りは危険レベルまで下がることになります…でもこの高騰した建築工事費に対応するよう相場逸脱の高家賃設定で事業計画を立てれば表面利回りを引き上げることができます。借入依存でもこれなら見た目は実質利回りが採算割れにならずに済みます…現実離れのこのやり方は業者が家賃保証をしていても満室にならず結局家賃を下げられることになり採算割れします。

　家賃市場をなしているのは入居者側でこれを無視する強引な設定家賃は富裕層以外の一般入居者には拒絶されます。賃貸物件過多なことも相まり結局つくって見たものの中々入居者が決まりません。入るのは一部の富裕層だけで一般入居者は異常に高い家賃の新築・築浅物件を避けてまともな家賃の既存物件の中から選んでいます。その結果常識的家賃の既存物件の入居率が堅調となってきています。昔賃貸は新築すればすぐ埋まると言われましたが今はなかなか満室にならぬ新築賃貸が増えてきています。

　実質利回りを採算ベースに載せるには、建築事業費を圧縮しかつ自己資金を入れ借入金を減らし相場家賃で募集するのがまともなやり方です。建築事業費圧縮は事業に直接必要ない存在を消せば容易に可能なので、これで高家賃回避のまともな事業計画になります…賃貸住宅事業はオーナー・入居者・設計事務所・建築会社・仲介管理業者だけあれば事足ります。これ以外の商社・ブローカー等は不要です。建築費高騰が続く限り今迄のやり方では採算合わぬので賃貸づくりの方法は変わらざるを得ません。