究極のまともな賃貸住宅づくり
無茶や無理な計画はしない
賃貸づくりを計画しようとするときニーズがまるでないところや狭小土地で無理にやろうとしたり、ニーズあっても見当違いのものはNGです。交通至便でないところで駐車場が足りないような計画や周辺環境が住まいに相応しくないような場所もNGです。また戸数も敷地に併せて見合った数にすることも大事なことで無理やり詰め込むのはダメです。間取り・広さ・家賃も地域のニーズ・相場を充分に反映した内容で計画することが求められます。供給過剰地帯でそれらと類似するものを計画するのもNG。
家賃は入居者の支払い能力により決める
賃貸住宅経営は入居者の支払う家賃で運営しておりその家賃は入居者の可処分所得の3割以内が常識的基本です。物価高騰下でも可処分所得があまり上がっていない中で建築工事費・金利などが上がったからと言って強引に家賃を吊上げていては入居率が悪くなり経営自体が立ち行かなくなります。その基本を崩さぬために工事費抑制・不必要経費排除・維持管理費低減・自己資金投入などの様々な手立てや知恵を絞って対応しなくては賃貸住宅経営で生き残れません…そもそも入居者なくては経営成り立たず。
極力リフォーム・リニューアルしなくても長期に持続できるようつくる
賃貸づくりを計画するときには途中で大幅なリフォーム・リニューアル等の改修工事が必要にならないよう充分に計画を練り上げることが大事です。通常発生し得る保守修繕工事は致し方ないのですが途中でこれらの工事が必要になった場合その費用のため当初の事業計画が大幅に修正となり狂いが生じます。単身者向け(1K,1R等)・新婚向け(1LDK,2LDK等)・ファミリー向け(2LDK,3LDK等)其々のグループで最善の間取り・広さと言うのがありそれをつくれば大幅改修することなく安定して入居持続します。
設計監理と施工は必ず切り離す
賃貸づくりをするとき設計監理と施工は必ず切り離すこと。施工者が設計施工で行う場合はどうしても施工に都合のよい設計、また現場監理も施工者寄りのお手盛り監理になりがちです。第三者である建築設計事務所に設計監理を委ねれば設計は施工上の都合でなく入居者ニーズに基づき行うことができ、現場監理も施工者寄りでなく設計者寄りで行われます。国土交通省もこれまでの度重なる不祥事(手抜き工事・構造疑惑など)で切り離すよう推奨しています。これは安定入居に直結することに繋がります。
設計監理者・施工会社以外の業者が入れば割高になる
賃貸づくりは賃貸住宅に精通する設計事務所と間違いない施工会社があれば事足ります。ハウス＆アパートメーカー・ディベロッパー・ブローカー等が入れば余分にコストを吸われます。入居保証もその分最初に費用上乗せされ定期的に必要以上の保守管理工事までさせられ高い買い物になります。これら余分なコストの影響を受け高家賃でないと回らない事業計画となってしまい家賃競争力を失います。部屋探しする人には施工者ブランド・知名度などはほぼ関係なく家賃・住み易さで物件が選ばれます。
