賃貸設計|賃貸住宅設計|賃貸マンション設計|賃貸建築相談|賃貸づくり相談

　賃貸づくりを計画するとき、ニーズがまるでないところや狭小土地で無理にやろうとしたりニーズあっても見当違いのものはNGです。交通至便でないところで駐車場が足りないような計画や周辺環境が住まいに相応しくないような場所もNGです。また戸数も敷地に併せて見合った戸数にすることも大事なことで無理やり詰め込む計画もダメです。間取り・広さ・家賃も地域のニーズ・相場を充分に反映した内容で計画することが求められます。供給過剰地帯でそれらと類似するものを計画するのもNGです。

　賃貸づくりを計画するときは途中で大幅なリフォーム・リニューアル等の改修工事が必要にならぬよう充分に計画を練り上げることが大事です。通常発生し得る保守修繕工事は致し方ないのですが途中でこれらの工事が必要になった場合その費用のため当初の事業計画が大幅に修正となり狂いが生じます。単身者向け(1K,1R等)・新婚向け(1LDK,2LDK等)・ファミリー向け(2LDK,3LDK等)其々のグループで最善の間取り・広さと言うのがありそれをつくれば大幅改修することなく安定して入居持続します。

　賃貸づくりをするとき設計監理と施工は必ず切り離すこと。施工者が設計施工で行う場合はどうしても施工に都合のよい設計、また現場監理も施工者寄りのお手盛り監理になりがちです。第三者である建築設計事務所に設計監理を委ねれば設計は施工上の都合でなく入居者ニーズに基づき行うことができ、現場監理も施工者寄りでなくオーナー寄りで行われます。国土交通省もこれまでの度重なる不祥事(手抜き工事・構造疑惑等)で切り離すよう推奨しています。これは安定入居に直結することに繋がります。

　賃貸づくりは賃貸住宅に精通する設計事務所と間違いない施工会社があれば事足ります。ハウス＆アパートメーカー・ディベロッパー・ブローカー等が入れば余分にコストを吸われる。入居保証もその分最初に費用を上乗せされ定期的に必要以上の保守管理工事迄させられ高い買い物になる。これら余分なコストの影響を受け高家賃でないと回らない事業計画となってしまい家賃競争力を失います。お部屋探しをする人には施工者ブランド・知名度などはほぼ関係なく適性家賃・住み易さによって物件が選ばれます。

　建築工事費高騰のため建築事業費が高くなっています。しかし入居者の収入はさほど増えていないし物価高騰で生活費も高くなっているので家賃のみに余分に支払う余裕はそんなにありません。事業の表面利回りは低下しているので健全な事業収支にするためには自己資金を入れることで借入金を圧縮し返済金を減らすのが最善策です…即ち借入金利回りを安全圏にします。投資不動産業者・量産業者がやっているような相場逸脱の高家賃にする方法は入居者の入りが悪くなるので危険な選択肢になります。