賃貸住宅事業核心
入居者あっての事業であること肝に銘ずる
賃貸住宅は入居者が安定して入りかつ住み続けてもらうことで始めて事業として成り立つ。入居者に選択されないような家賃・つくり・設備・管理の賃貸住宅であれば事業として存続するのは困難。
家賃は入居者側支払い能力で決まる…事業者側で一方的に決められない
募集家賃は世間相場の範囲内で入居者側が支払い可能なレベルで決めなくてはいけない…オーナー側(オーナー・仲介業者・管理会社等)の都合で一方的に相場逸脱の高い家賃にするのは失敗に繋がる。
家賃収入で賄う事業なので収入に見合わぬ事業収支計画は必ず失敗する
建物をつくるときは相場家賃収入から逆算し事業収支計画をつくる…建築工事費高ければ自己資金を入れ借入金圧縮し工夫。高過ぎの事業費による収支合わせのため相場逸脱家賃に吊上げる方法はNG。
管理を怠れば家賃・入居率とも低下の道をたどることになる
安定した満室状態を保つには日常の管理が極めて重要です。どんなに優良な賃貸住宅でもこれを怠れば次第に空室が増え連れて家賃も維持できなくなります。管理会社お任せのほったらかし賃貸はNG。
新築工事費・維持修繕費が過大であれば現実収支は悪化する
新築工事費は世間相場を目指す。大会社・ブローカー・量産メーカーなど嚙ませれば割高工事費となり事業収支が悪化する。維持修繕費もあまりかからぬようつくり事業収支を狂わせないようにする。
