究極賃貸づくり
家賃
入居率の安定を図るため家賃は世間相場の範囲内で設定する。サブリース業者の高過ぎる(3～4割高)家賃は結局相場家賃へと下がるか埋まらないかのどちらかで当初事業収支計画は意味なきものとなる。収入からサブリース費用が引かれ一般物件よりさらに余剰金が少なくなる。高過ぎて入居率が下がれば余剰金が一段と減り本末転倒となる…結局相場家賃でやるより収支は悪化する。欲張れば墓穴を掘ることになる。
つくり
住む人にとって快適なものを目指す。陳腐な量産型賃貸や住みにくい奇抜な賃貸ではなく住人に愛着を持って長く住んでもらえる住み易いつくりにすることが一番大事。途中で間取り変更が必要とならぬよう最初から長期的に通用するものを目指しつくる。家賃を吊上げる目的で必要以上の設備・仕様にするのは避けるべき。余分なものを付ければその分初期費用・維持修繕費・交換費用等がかさんできて収支は悪くなる。
つくり方
建築については設計施工一括発注にしない。必ず設計監理と施工は切り離す。設計監理は賃貸住宅に精通した建築設計事務所、施工は賃貸住宅をよく手掛けている地元建設会社に分離発注することがベスト。これで目的の建物は出来上がり、また地元業者なのでアフターも安心。これ以外のブローカー・量産業者などには一切余分なお金は支払わないことで建築事業費はかなり圧縮できるのでその分事業収支がよくなる。
資金計画
金利上昇を見据えて事業費の借入金比率を極力圧縮するのがよい。自己資金比率を高めれば金利支払いが減り余剰金を多く残す最善策。土地は所有地か自己資金で購入、建築事業費も借入金を少なくすれば多少空室発生しても盤石の安定経営ができる。土地・建物共インフレ価格なので相続税対策だとしても土地・建物全額借入をすれば金利上昇でいずれピンチが訪れる…今の金利は異常低レベルであることを再認識。
TEL.
052-773-4670
