まともな賃貸住宅の行方
金利上昇で変化が起きる可能性高い
世界中で投資マインドが近年膨張し続けて投資マネーが資源インフレを起こし続けています。投資マネーは資源だけでなく株・金などにも集中しています。特に異常低金利が長期に続いている日本は低い利回りでも厭わず不動産投資に群がっています。しかし31年も続いた異常超低金利もとうとう正常化に向け動き始め、今後は低過ぎる金利で借りた投資家が苦しくなりまた新たにやる人も減り加熱した不動産投資は下火になる気がします。人口減少下の供給過剰による空室拡大も逆噴射の影響を与えます。
急増したのは主にまともでない投資賃貸住宅
近年投資賃貸住宅供給拡大が目立っています。投資目的で建つのは建築費高騰下でも如何に儲けるかが主眼になっています。結果建っているのは窮屈で狭くその上高過ぎ家賃と言うまともでない物件が主流です。従来のように住み易くて適正家賃であると言う住み手に取ってまともな物件があまり建っていません。空室拡大すれば家賃ダウンが常道ですが金利上昇基調でそれも難しくなりまた家賃を下げたとしてもまともでない物件は魅力なく埋まりません。結局自然淘汰されまともな物件が残るでしょう。
戦争をいつまでも続けるのは難しい
資源インフレがひどくなってからウクライナへのロシアの侵略戦争が起き資源インフレが一段と悪化しました。さらにアメリカがイランに攻撃し戦争になりまたさらに悪化しました。しかし戦争は当事国経済に大きなマイナスとなり著しい疲弊となります。そんなことをいつまでも続ければ戦費で財政破綻することになりどこかで止めざるを得ないでしょう。戦争終結すれば資源インフレの大きな要因が消えることになり世界の資源インフレは終息に向かい各国の物価高騰は沈静化するような気がします。
建築費高騰が続くかどうか分からない
建築費高騰は投資マネーで資源インフレが起きたことに端を発していると思います。日本は資源の乏しい国なので資源を輸入に頼っており円安も相まってもろに影響を受けています。アメリカ・欧州の建築費高騰は日本よりひどく庶民の住宅難が顕著です。しかし度を越した値上げをすると買い手側に他の手段検討や買い控えなどが起きて資源が売れなくなり資源貧乏になるかもしれません。またアフォーダブル住宅・金利強化等様々な政策が打出され始めており今後物価高騰が続くかどうか分かりません。
何れまともな賃貸住宅が見直されるときがくる
高い・狭い・住みにくいの三拍子が揃った投資賃貸住宅は何れ住み手から見放されるときがくるでしょう。世の中が量から質へと転換し始めている昨今、今後賃貸住宅も住み易さ(つくり＋家賃)と言う質へのこだわりが増えて行くものと思われます。賃借人は金の卵を産む鶏なんかじゃありません。賃借人は金の卵なんか産みたくなく狭苦しい鶏舎のような賃貸住宅にも住みたくありません。価格高騰で持家を諦め賃貸に住もうと言う人々は特に人間らしく快適に暮らせるまともな賃貸住宅を求めるでしょう。
2031年以降の世帯数減少に備えまともさを見失なわない
日本の人口減少は2008年の1億2,808万人をピークに既に減少し続けています。賃貸住宅は増え続けていますが約2割の空家率はさほど増えていません。その理由は人口は減れども世帯数が増え続けているからに他なりません。しかし統計予測ではこれも2030までのことで2031年から反転し減少が始まります。毎年増加し続けてきた賃貸住宅もいよいよ淘汰の時代に入りますので投資賃貸住宅などのまともでない物件の空室拡大が始まります。生き残るのはまともな賃貸住宅で今から備える必要があります。
