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新築後10年目以降の入居率で
賃貸住宅事業の成否が決まる
 新築後10年目以降の家賃・入居率の安定維持が肝心
 最初10年間だけでなく長期安定経営を目指します
賃貸住宅供給過剰時代の中で
生き残り賃貸住宅のお手伝い
 賃貸住宅をつくっても入居者が入らなければ失敗
 入居率安定の賃貸住宅づくりのお役に立ちます
数々の人気物件をつくってきた
経験・ノウハウを活かします
 豊富な実績に基づく経験・ノウハウを活用し
 供給過剰時代に生き残れる提案をします
投資型1K・アパート供給過剰下
安心・安全な賃貸住宅づくり
 都会で投資型賃貸住宅、全国でアパートが溢れ返っています
 そんな中で入居者に選ばれる賃貸住宅づくりを提案します
 

失敗しない賃貸住宅

最近の表面利回り 〈分離発注法による当社事例 
    利回りは物件に健全性があってこそ不健全な物件は利回りに関わらず失敗する
         表面利回りとは予想利回りのことで確定利回りではない
      成否は利回りだけで決まらない業者の言う利回りを鵜呑みしない
 実際に建てた物件で約7%~9%の表面利回りで推移している。(名古屋市内)
   …家賃高い所・工事費抑制敷地条件・スケールメリットあれば10%位まで上昇。
   …郊外地では同じものを建てても家賃等が下がるのでこれより少し低下します。
   …解体工事・立退き費用など特別費用を含むと表面利回りはその分低下します。
 大手が融資不可で頓挫しても立地良ければ当社では融資可能となる…実体験で明白
         設計施工一括受注のハウスメーカー・建設会社より利回りが3%位上がるため
 
賃貸住宅経営心得 転ばぬ先の杖〉
  賃貸アパート経営・賃貸マンション経営を始める前に知っておきたいこと
【1】ニーズない所ではやらない…ニーズがなければ入居者が入らず結局は行き詰まる。
【2】ニーズがあっても供給過剰エリアは要注意…競合タイプ注意、非競合タイプ安全。
【3】競合多い量産型物件はやらない…過当競争時代に金太郎飴で生き残るのは厳しい。
【4】サブリース・家賃保証に頼らない…うまい話にはトリック・落とし穴が必ず潜む。
【5】大きな会社に頼まない…高い間接経費・利益を工事費等事業費に含み収益性圧迫。
 入居ニーズ・住み心地・適正家賃・適正建築コストの四つが成否の鍵を握っている
賃貸住宅計画進め方 〈業者頼みは危険性大〉
  成功確率の高い賃貸住宅(貸家・アパート・マンション)計画の手順
【STEP1】…入居ニーズがあるエリアで賃貸建築に恰好な土地を建設地として絞り込む。
【STEP2】…入居ニーズの内容を現在だけではなく将来に渡ってもしっかりと検証する。
【STEP3】…マーケティングした上で間取り・広さ・収納・設備・駐車場等を検討する。
【STEP4】…賃貸建築に精通し信頼できる実績・経験豊富な建築設計事務所を捜し出す。
【STEP5】…マーケティングに従い建築設計事務所に的を得た企画・設計をしてもらう。
適格なマーケティング・入居者本位のつくりが安定入居の賃貸住宅経営につながる
賃貸住宅つくり〈転ばぬ歩き方〉 
  賃貸アパート・賃貸マンションをつくるときに失敗しないよう気を付けたいこと
【1】差別化・個性化を図って基本的商品力(快適性・居住性)の高いものを目指しつくる。
【2】新築当初から維持管理費があまりかからない構造・設備・デザイン・仕上げにする。
【3】オーナーさん・設計者の自己満足で建てないであくまで市場(入居者)本位でつくる。
【4】一過性のデザイナーズマンションや規格物ではなく普遍的に通用するものを目指す。
【5】設計監理と工事は切離し工事は競争入札で直接建設会社に発注しコスト低減を図る。
設計事務所に設計監理を頼み入居率安定のオンリーワン賃貸住宅を目指しつくる
賃貸住宅設計監理 〈設計監理を分ける正攻法
  あまり活用されていない競争原理で施工コストを抑えるやり方
【STEP1】…信頼できる専業の建築設計事務所を捜し出し工事と設計監理を切り離す。
【STEP2】…工事で儲かる設計内容ではなくて入居者本位の設計内容で作業を進める。
【STEP3】…その設計図を基に複数の建設会社に見積依頼し見積書を提出してもらう。
【STEP4】…建築設計事務所に見積書の査定・チェックを依頼し建設会社を選定する。
【STEP5】…最終的に絞り込んだ建設会社と価格交渉をしたうえ工事請負契約を結ぶ。
競争入札はハウスメーカー・建設会社の設計施工一括受注見積より確実に下がる

久里屋設計からのお知らせ

主な営業範囲(エリア)

中部地方のうちの東海地方が主で、愛知県・岐阜県・三重県・静岡県/長野県/滋賀県/京都府/福井県の一部が営業範囲(エリア)…当社から半径約100km内外までが通常の目安
 【愛知県】名古屋市春日井市、小牧市、豊山町、岩倉市、江南市、扶桑町、大口町、犬山市、一宮市、稲沢市、北名古屋市、春日町、清須市、あま市、大治町、愛西市、弥富市、飛島村、津島市、蟹江町、尾張旭市、瀬戸市 日進市、長久手市、みよし市、東郷町、豊明市、豊田市、岡崎市、安城市、高浜市、刈谷市、知立市、豊橋市、新城市、設楽町、東栄町、豊根村、豊川市、蒲郡市、幸田町、田原市、西尾市、幡豆町、吉良町、一色町、碧南市、半田市、東海市、大府市、東浦町、阿久比町、知多市、常滑市、武豊町、美浜町、南知多町、他愛知県内
【岐阜県】岐阜市、瑞穂市、北方町、神戸町、大野町、池田町、揖斐川町、本巣市、山県市、大垣市、安八町、養老町、垂井町、関ヶ原町、笠松町、羽島市、輪之内町、海津市、岐南町、各務原市、関市、美濃市、富加町、坂祝町、美濃加茂市、川辺町、八百津町、七宗町、白川町、可児市、御嵩町、多治見市、土岐市、瑞浪市、恵那市、中津川市、下呂市、郡上市、高山市、飛騨市、他岐阜県内
【三重県】四日市市、桑名市、木曽岬町、東員町、朝日町、川越町、いなべ市、菰野町、鈴鹿市、亀山市、津市、松阪市、明和町、多気町、玉城町、渡会町、伊勢市、鳥羽市、志摩市、南伊勢町、大台町、大紀町、伊賀市、名張市、他三重県内
【静岡県】湖西市、三ケ日町、舞阪町、浜松市、浜北市、磐田市、袋井市、掛川市、その周辺 【長野県】飯田市、高森町、松川町、飯島町、駒ヶ根市、伊那市、高遠町、その周辺 【滋賀県】米原市、長浜市、虎姫町、湖北町、高月町、木之本町、余呉町、西浅井町、彦根市、多賀町、甲良町、豊郷町、愛荘町、安土町、東近江市、近江八幡市、竜王町、野州市、守山市、栗東市、湖南市、草津市、大津市、日野町、甲賀市、その周辺 【京都府】京都市、その周辺 【福井県】敦賀市、美浜町、若狭町、小浜市、越前市、大野市、その周辺                               

※上記営業範囲(エリア)を越える地域については、ある程度以上の建物規模がありかつ別途旅費交通費等(特別経費)のご負担を頂ければお引き受けする事も可能…特に東海道メガロポリスの下記主要都市域

 【東京都】東京都区部 【神奈川県】川崎市、横浜市、横須賀市、鎌倉市、藤沢市、大和市、相模原市、厚木市、茅ヶ崎市、平塚市、小田原市 【静岡県】三島市、沼津市、富士市、富士宮市、静岡市、焼津市、藤枝市、島田市、牧之原市、御前崎市、菊川市 【京都府】向日市、長岡京市、大山崎町、八幡市、久御山町、宇治市、城陽市、亀岡市 【大阪府】枚方市、高槻市、茨木市、寝屋川市、門真市、守口市、摂津市、吹田市、大阪市、東大阪市、堺市、豊中市 【兵庫県】宝塚市、伊丹市、尼崎市、西宮市、神戸市、明石市、加古川市、姫路市 

 

  since1981
    昭和56年創業

 

有限会社久里屋設計

〒465-0005

名古屋市名東区香流1丁目1012
サンローヤル名東ビル1階
TEL  052-773-4670(代表)
FAX  052-773-4684
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