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賃貸住宅計画進め方

STEP1…居住ニーズがあるエリアで賃貸住宅に恰好な土地を建設地として絞り込む

 どこで賃貸住宅をつくるのかは最重要ポイント…所有地があるからと言ってそこで強引につくってはいけません。やはり居住ニーズがある地域でなくてはお話になりません。またニーズのある地域だとしても敷地条件(土地字形・広さ・高低差・支持地盤の状態・建築規制条件・交通の便・陽当たり・周辺環境等)が悪ければ注意を要します。これらの条件は建築工事費・入居率にかなりの影響を与えてしまいますのでより慎重な検討をしてください。その上で賃貸建築に恰好の相応しい敷地を選んでください。
 ※詳しくはこのページのその2…どこでつくるのか?賃貸住宅土地選び賃貸住宅経営の立地条件と間取りのコーナーをご覧ください。

STEP2…居住ニーズの内容を現在だけでなく将来に渡ってもしっかりと検証する

 居住ニーズがあることが確認できてもすぐに結論を出してはいけません。現時点ではニーズがあると確認できたとしても、例えばそのニーズが広汎なものではなく学校・工業団地・大規模工場など特定のニーズによるものだとしたら、将来的にその特定なニーズが移転・消滅する可能性がないかどうかも事前にしっかり検証しておく必要があります。実際にこのケースに該当し移転・消滅などが起きてしまいお先真っ暗になってしまった賃貸住宅があります。そこまで見越して建設地を選ぶ必要があります。
 ※詳しくはこのページの賃貸住宅経営の立地条件と間取り賃貸経営羅針盤の入居者のニーズを知るのコーナーをご覧ください

STEP3…マーケティングした上で間取り・広さ・収納・設備・駐車場等を検討する

 建設地が決まったらどんな賃貸住宅にすればよいのかを考えましょう。これもどんなものを市場(入居希望者)が求めているのかを見極める必要があります。市場が求めていないものをつくっても入居者は入りません。ファミリー向けニーズなのか?新婚ニーズなのか?単身者向けニーズ(高齢者も含むか)なのか?それらの複合ニーズなのか?事前に調査をしてください。また対象ニーズを絞るだけではなく間取り・広さ・設備・駐車場・収納の要望も地域により異なりますので注意してリサーチしてください。
 ※詳しくはこのページのその3…どんな間取りにするのか?賃貸住宅経営の立地条件と間取りのコーナーをご覧ください。

STEP4…賃貸建築に精通していて実績のある経験豊富な建築設計事務所を捜し出す

 どんな事業でも言えますが事業を始めるにはまず事業計画をつくらねばなりません。賃貸住宅を建てて家賃収入で収益を上げる事業ですから収益性の高くなるようなより安全な事業計画を立てることが必要不可欠です。最適な依頼先は工事・管理で利益を上げる必要がまったくない専業の建築設計事務所だと言えます。また建築設計事務所もピンキリなのでどこでもよいという訳ではありません。賃貸住宅に精通していてこれまでにこの分野に実績がありかつ経験豊富なところへ頼むのが心強いと言えます。
 ※詳しくは賃貸住宅設計監理のコーナーをご覧ください。

STEP5…マーケティングに従い建築設計事務所に的を得た企画・設計をしてもらう

 依頼先にふさわしい建築設計事務所を見つけたら賃貸住宅事業の企画を頼みましょう。当然のことながら、この企画をしっかりとつくるためには建築計画だけではなく賃貸建築の知識・経験がかなり必要になってきます…企画に必要となってくる事業収支計画書くらいは自前でつくれるところへ頼んでください。そして企画がしっかりできたら今度はそれに基づき建物・設備・外構の設計をしてもらいましょう。設計は企画の主旨にしたがって入居者に気に入ってもらえる確実な設計をしてもらいましょう。
 ※詳しくは賃貸住宅設計監理のコーナーをご覧ください。

その1…目的を決める

 何の目的であなたが賃貸住宅をつくろうとしているのか?自分自身で目的をはっきりと見極めることから始まります。相続税対策なのか?所有地の土地有効活用なのか?収益目的なのか?…目的によって事業計画の考え方が異なってきますので、ここのところをまず最初に明確にしておいてください。いずれの場合でも計画地に賃貸住宅の需要があるのかどうか、賃貸住宅建設向きの土地かどうかをしっかりと見極めた上で事業計画を立てましょう。これが満たされなければすべての目的が達成できません。
 相続税対策でつくろうとする場合、とにかく相続発生時に備えて借金を作りたいと言う一心だけでつくろうとするのは危険です。このタイプのオーナーさんは意外に多くいらっしゃいます。賃貸住宅を借入金をして建てれば相続時に税金を少なくできると言うことのみに気が行って、入居者がよく入る安定経営できるものをつくる必要があることがどこかへ行ってしまっている人も現実には多いのです。建てても確実に入居しなければ借金が返せなくなり相続前に破綻してしまって元も子もなくなるのです。
 所有地の有効活用でつくろうとする場合、その土地が賃貸住宅としての需要があるのかを一番最初に検討することから始まります。検討の結果ニーズがあれば次にその土地がうまく賃貸住宅の事業計画を立てられるだけのキャパシティ(建築基準法等規制内容・立地条件…字型・接道・高低差・支持地盤・隣接地状況等)を有しているのかを見極めます。ニーズのある地域でも賃貸住宅に不向きの土地もありますのでそこへ無理に建築してもうまく行かずその土地での賃貸住宅建設はあきらめるしかありません。
 収益目的の場合には前述の予め検討する諸条件はもっとシビアに吟味する必要があります。収益性を上げるためには個々の諸条件ができるだけ他よりも優れていなければ収益性を追求することができません。立地条件(交通の便・陽当たり・下水道の有無・住宅向きの周辺環境かどうか等)が他よりも優れているだけではなく、家賃相場が他の地区よりも高めに取れるところかどうか?敷地の地盤が良いことや工事がやり易い敷地かどうかも建築工事費を大きく左右しますので、収益性に直接影響を与えます。
 ※賃貸住宅経営の目的と時代背景のコーナーをご参照ください。

その2…どこでつくるのか?

 どこでつくるのかは重要なポイントです。入居者が見込めないような場所は危険です。仮に居住ニーズがあっても、建築基準法等でまともに賃貸住宅が建てられない土地もあります。また陽当たりが悪いとか前面道路の騒音・排気ガスがひどいとか臭気の出る施設が近くにあるとか周辺環境でダメ押しの土地もあります。また駐車場がないと入居者が見込めない地域もありそんな場合は必要台数分駐車場がつくれないような広さ・形態の土地も不向きです。まず最初にきちんとした相手に相談してください
 アパート・マンション建設業者が田舎の田畑に自社でサブリース・入居保証をするから心配ありませんと言い強引に建てさせるケースが昔から後を絶ちませんが論外です。ニーズのないところでサブリース・入居保証なんてずいぶん人を喰った話で最初から何か魂胆があって話しかけているのです。実際にこのサブリース・入居保証の話に乗って泣かされ散々な目に遭っている人も多いのです。各地で訴訟に発展するケースが多いと聞き及ぶのもなるほど頷けます。話に乗る前に誰かに相談してください
 言葉巧みにやらされこんな筈じゃなかったと後でぼやいても建てた以上どうにもなりません。入居率改善のため家賃を大幅に下げられたり必要ない修繕工事を頻繁にやらされながら売却もできずずるずる所有し続け業者の手玉に取られ見る見るうちに財産を失って行きます。今の日本の法律では話を真に受けたあなたにも責任があると言われ、“自己責任”の一言でかたずけられ救済もしてもらえず結局泣き寝入りをさせられるのです。その業者で建てた人の中で本音の話が聞ける人に是非相談してください。
 需要と供給・地域・立地条件・敷地条件などを踏まえてどこに賃貸住宅を建てれば良いのかと言うのは賃貸住宅事業の成否を握る極めて重要なカギなのです。どこへ建てるのかと言う問題はアパート・マンション建設業者が自らのサブリース・家賃保証などのカードで何とかできるようなそんな生易しい問題では決してありません。聞けば借金でつくらせておいて入居率が悪いとさらに借金をさせられ建替えを勧める業者もいると聞いています。施主を完全に食い物にして最後まで食い潰すつもりなのです。
 ※賃貸住宅土地選びのコーナーをご参照ください。

その3…どんな間取りにするのか?

 目的・場所が決まれば次にどんな間取りで行くのかを決めます。何の目的でどこに作るのかでもどんな間取りがよいのかと言う答えに違いが出てきます。最初から強引に1Kをつくるとか2LDKをつくるとか言うやり方は危険です。どんな間取りでも行けると言うエリアもありますが、場所によっては単身者ニーズが全くないところもあり逆にファミリーニーズが全くないところもあります。市場は様々なニーズを形成しています。これを的確に読み取りどんな間取りにするのかを決めなくてはなりません。
 目的が収益性に重きを置く場合、一般的には単身者向けで戸数を多く確保しようとします。けれども周辺に1Kが供給過剰になると家賃が大幅に下落し、その地域でニーズがあるのにファミリータイプが少ない場合にはそちらの方が家賃が下落せず収益性が良くなると言う逆転現象が起きることも多々あります。一筋縄では行かないケースも多いのです。また目的が相続税対策にある場合、長期の借入金をするため長期の入居率の安定を考えて入退去が比較的少ないファミリータイプにすることが多いです。
 決めた場所によっても間取りが大きく左右されます。その場所では単身者ニーズが全くない地域であれば無理に収益性だけを考え単身者向けをつくっては失敗します。その逆もありファミリーニーズが全くない地域もありそんなところでファミリー向けをつくっても失敗するのは必至です。また地域性の問題だけではなく地相の問題もあります。南側隣地に陽を遮る建物や高い崖があるような場合ファミリータイプは危険です。今はなくても将来陽を遮られる可能性があるのも読み通す必要があります。
 以上のように目的・場所から総合的に判断し慎重に間取りを決めて行くのが安全です。入居ニーズや周辺環境・交通の便・日常生活の便を踏まえて慎重に検討して間取りの方向性が決まってきます。さらにその間取りでもタイプが色々ありますので、計画時にはどんなタイプでどれくらいの広さにニーズがあるのかも確認しておいてください。その上設備・仕様も周辺の同様物件を調べ入居者の嗜好も掴み取る必要があります。将来的にもその間取りで行けるのかと言うのもある程度予測したいところです。
 ※賃貸住宅経営の立地条件と間取りのコーナーをご参照ください。

その4…どんな構造でつくるのか?

 構造の種類には木造・軽量鉄骨造(軽鉄造)・重量鉄骨造(重鉄造)・鉄筋コンクリート造(RC造)・鉄骨鉄筋コンクリート造があります。木造・軽鉄造でつくられているものをアパートと呼び、重鉄造・鉄筋コンクリート造でつくられているものをマンションと呼んでいます。前者は後者に比べ建築工事費が比較的安価なのが特徴です。ただし耐火性・耐久性・遮音性に弱点があります。鉄骨鉄筋コンクリート造はRC造の柱・梁の芯に重量鉄骨が入っているものです。高層や構造耐力を高めるときに採用します。
 後者の内重鉄造マンションは耐火建築物のものが多く建てられていますが、規模の小さいものには非耐火建築物のものもあります。一般的な耐火建築物のものは、骨組み(柱・梁)を重量鉄骨(厚さ6mm以上)でつくり、その周りを耐火被覆して耐火性能を持たせています。前者に比べ火災に強い構造であり火事のとき安心です。ただし遮音性の点で鉄筋コンクリート造のものと比べ劣りますのでこれが難点です。昔から分譲マンションは重鉄造ではなく鉄筋コンクリート造のものしかないのはうなずけます
 前者は火災が発生すると建物全体が全焼することが多いですが、後者は耐火建築物なので火災発生カ所がくすぶるだけで鎮火し、他には延焼することなく建物全体は無傷です。このため火災保険料が前者にくらべかなり安くなります。また、特にRC造は鉄筋コンクリートの躯体で防火区画されているので遮音性に優れていて、アパートのように隣の音や上階の音が苦になると言う話は昔から少ないです。ただし前者と比べ建築工事費が高くなりますので、家賃が安いエリアでは採算性を下げてしまいます。
 RC造は建築工事費が高くなるのが一般的です。しかしハウスメーカー・アパートメーカーと比べられるケースが過去に何度もありましたが、意外にそれらの木造・軽鉄造のアパートの建築工事費がこちらのRC造と同じくらいか場合によってはこちらの鉄筋コンクリート造のものの方が安い場合も多々ありました。この原因はやはり大きい会社のコスト・利益がかなり載っているのでしょう。木造アパートが20年、鉄筋コンクリートマンションが47年と言う法定耐用年数も価値の裏付けを物語っています
 ※賃貸建築の賃貸建築-その構造のコーナーをご参照ください。

その5…どこへ頼むのか?

 どこへ頼めば良いのかと言うのは極めて重要な問題で、依頼先としては主にアパート量産業者・ハウスメーカー・建設会社・設計事務所の四つがあります。昔の借家づくりは地元の大工さん・工務店さんに依頼しつくるのが主でしたが、今日ではこの四つが依頼先の主だったところです。高度経済成長時代に賃貸住宅建設が一つの産業として成長し、また入居募集・建物管理も専門仲介業者・専門管理会社が育ってきたので合わせて賃貸住宅建設業界として建設分野・建設業者もそれなりに育ってきました。
 ※賃貸住宅経営の工事の発注方法のコーナーをご参照ください。
 アパート量産業者は全国で昔から多くの物件(主に2~3階建)をつくり実績も十分ありますのでそう言う意味での安心感があります。量産している規格商品なので大きなハズレがないと言う安心感もある反面、難しい立地条件やオーナーさんのご要望に細かく対応することがなかなか難しいのが一般的です。またアパート(木造・軽量鉄骨造)の最大の弱点が耐久性・遮音性にあることもオーナーとして覚悟が必要ですし、規格商品なので他に似たような物件がごろごろあることも覚悟しなければなりません。
 ハウスメーカーも内容的にはアパート量産業者と同じようなものです。やはり規格品を量産して自社利益を上げるのが最大目的なので全国に似たような物件が数多くあります。2~3階建が主ですが中高層(4階建以上)マンションも営業対象にしています。ただしハウスメーカー本来の立ち位置は規格低層量産住宅(戸建・集合住宅)です。中高層マンションともなると規格商品ではなく注文生産の域になってしまい、純粋な建設会社ではないハウスメーカーは下請けの建設会社依存でつくることになるのです。
 建設会社に設計施工一括発注で頼む方法があります。アパートメーカー・ハウスメーカーと違い規格量産住宅をつくっている訳ではないので金太郎飴にならずに済みます。しかしマンション専門に多くつくっている建設会社に設計施工一括発注で頼むと、量産して利益を上げようとする傾向がありアパートメーカー・ハウスメーカーのような規格住宅に近づいてしまうことが多いです。やはり建設会社の本領発揮は建築設計事務所の図面を見積もって、できるだけ精度の高い良い工事をすることにあります。 
 建築設計事務所に依頼してつくる方法があります。設計監理を設計事務所に依頼し、その図面に基づいて建設会社に見積り依頼し価格を決めた上で工事を頼みます(設計施工分離発注)。見積もりは特命入札・競争入札の二つがあります。競争入札をした場合は価格競争の原理が働き設計施工一括発注の場合(アパートメーカー・ハウスメーカー・建設会社に頼んだ場合が該当)と比べ価格が下がるのが一般的です。設計監理費が別に要りますがこれを含めても同一発注より費用が下がるケースが多いのです
 ※ただし賃貸住宅は入居者が入らないこと・採算性が悪いことで事業としては失敗します。マーケティング意識のない(賃貸住宅市場に無知な)自己満足型の“自称デザイナーズ”建築事務所に相談するとその二点が分かっていないか無視をして自己の実現に走る傾向が強いのでたいへん危険です。より採算性が高くかつ入居に不安のない賃貸住宅をつくるには、賃貸住宅市場に精通しかつ地に足のついた堅実な設計事務所を選ぶことが重要です。設計事務所は数も多く様々ですがマーケティング意識があり(賃貸住宅市場に明るい)入居者満足と高採算性事業計画を目指せる計画ができるところへご相談ください。

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