入居者ニーズ|住み心地|適正家賃|適正工事費|中古物件要注意

　“どうせ賃貸だからこの程度でいいんだ”と言う乱暴発言するオーナーさんが稀にいるので驚きます。方や住む人の立場になり親身に賃貸作りをされるオーナーさんもいるのでその落差に目を見張らされます。前者のオーナーさんは入居者を単に家賃を払う金蔓としか思っていないのが透けて見え、それが作り・管理状態等の隅々にまで露呈…これが入居者に敏感に悟られ入居率に響きます。今供給過剰の投資型賃貸住宅の作り手である開発業者・不動産業者等はこの金蔓思想で、それを購入するオーナーさんにも共通する思想があるのかも知れません。苔おどしのエントランス・似非デザイナーズマンション・採算性優先の窮屈空間などを見るとそう思っても不思議はなく何れ入居率に影響します。方や住む人の立場で誠実につくっているオーナーさんの賃貸住宅の入居率が安定しているのは言うまでもありません。

　家賃はいくらでも取れると言う訳ではないのです。大きい会社に頼むと結果割高建築工事費となり、収支計画表の帳尻合わせのため相場を無視し無理に高くするのをよく見かけます。またオーナーさんの独善で家賃を無理に高く吊り上げることもあります。しかし現実はこれらの高い家賃設定では入居者に受け入れられず部屋は埋まりません。やはり家賃には相場と言うものがあり、これをないがしろにした高い家賃では入居をしてもらえる筈もありません。結果最初に高い家賃で見栄えの良い収支計画表を作っても結局絵に描いた餅に終わってしまうのです。世の中そんなに甘くはありません。過剰設備にしたので家賃はもっと高く取れるだとか、有名メーカーの建築なので家賃は高くても入るとか言った話はお部屋探しをしている入居者に何ら受け入れられません。結局は相場家賃まで下げざるを得なくなるのです。

　前述のように家賃には相場がありその家賃でつくれる健全な事業収支計画下での適正建築工事費と言うものがあります。大きな会社に頼むと高い建築工事費となり、その辻褄合わせのため高い家賃設定にしても通用せず事業収支計画は狂ってきます。賃貸住宅は趣味ではなく事業ですから、家賃に見合う適正な建築工事費で建築しなくては失敗します。大きい会社に設計施工で頼んで言いなりの高い建築工事費でやらされるのは決して良い方法とは思えません。ここは設計監理と施工を切り離し設計監理を賃貸に精通した建築設計事務所に依頼しその設計事務所の作成図面に基づき複数の施工会社から見積もりを取り業者を選ぶのが最も良い方法です。また施工会社とは別の人格である建築設計事務所に現場を監理して貰えるのもメリット・安心感が大きく施工不良・手抜き工事等を未然に防ぐことにも繋がります。

　建築工事費高騰で新築賃貸住宅(特にRC造・S造)事業の表面利回りが大きく低下…大きい会社だと表面利回りが建築工事のみで5％を割る。この表面利回りはあくまで満室・初期家賃設定での話なので土地・建物全額借入なら全く金融機関が飲みません。入居率低下・家賃下落が拡がればたちまち自己資金での借入金返済が必要になります。故に今投資用に中古マンション購入が流行っています。投資家が少しでも高い利回りを求め中古マンションを買いあさっています。しかし他のコーナーでもご説明しているように資産価値があり優良物件であれば前のオーナーが簡単に手放すとは思えません。相続などの納得できる理由で売却されることもありますが、理由不明の場合は何らかの問題があってオーナーが苦し紛れに手放す場合もあり要注意です。今度ははあなたが同じ思いを引き受ける番となるかも知れません。