賃貸住宅見晴台|建築業界見晴台|久里屋設計界隈散策　

　最近新聞等で見かける記事に建設労働者不足深刻化の話がよく出てきます。その大きな理由は東日本大震災の影響で東北や北関東を中心に建物の補修需要が急増したうえ、がれき処理にも多くの人員が割かれているためだと説明しています。この余波が大都市圏に波及し鉄筋工や型枠大工等の職人不足が工賃の上昇を呼び、東京や関西では鉄筋工事などの単価が震災前よりも約一割上昇、全国的に建設費の上昇や工事遅れに繋がる可能性が出てきているとのこと。
　2008年9月にアメリカで起きたリーマンショック以降、東日本大地震が起きるまでは官庁工事・民間工事ともに需要減による大きな冷え込みが続いていました。そのため労務費や建設資材の単価が抑制された状態が拡がっていました。限界を超える厳しい状態が続きゼネコンの下請企業からは単価の値上げ要請の声が強まる反面、それでも受注して企業の存続を図らねばならないと言う相反する矛盾をはらんだ複雑な展開をしてきました。
　ここへきてこの大震災の復興工事がどのような影響を与えて行くのか？長年建設業界は労働者の待遇改善が進まず、若年労働者も育たず中高年の労働力に依存していると言う特異な状況下にあり、また中高年労働者が遠方の被災地に移動するとも思えません。いましばらくは報道にあるような影響があるかとは思いますが、それよりももっと深刻な問題は高齢化した職人が仕事を止め始めていると言うことです。新聞等のそんな単純な読みが当たっているかどうかは分かりません。
　ここのところ、一ドル70円代の超円高水準が続いています。産業空洞化・工場海外移転は益々拡がろうとしています。ユーロ圏ではギリシャの債務超過問題が深刻の度合いを増してきており、世界経済の足を引っ張っています。またタイの洪水被害は長期化の様相で製造業を中心に深刻な影響もでてきました。日本人の働く機会が一段と弱まってきています。報道にあるような震災復興による建設業界の一面的な状況判断だけでこの先を予見するのはなかなか難しいのではないでしょうか。

　近年日本国内の犯罪の増加が著しく、住宅防犯の問題が年々重要視されてきています。戸建住宅は勿論のことですが共同住宅については特にお互いに知らない人達が同じ建物に住んでいますので防犯設備の徹底が必要とされています。ピッキング対応シリンダ錠・クレセント破り防止用防犯ガラスも増えてきている現状です。エレベーター内部の設備もドアの一部がガラス張りが全体の25.3％、防犯カメラの設置も全体の22.2％、またこれらの設備以外も含め全く防犯設備のないエレベーターは全体のわずか7.1％しかありません。オートロックのある共同住宅も全体の26.4％にまで増加しています。非木造の賃貸住宅が年々増えているのも遮音性・耐火性・防犯性の点からもうなずけます。
　賃貸住宅入居世帯の主な家計の担い手の34歳までの若年層が5年前の調査に引き続き大きく減少してきています。前回調査の635万世帯(借家全体の37％)から565万世帯(同32％)へと70万世帯も減りました。賃貸住宅の75％を占める民営借家に限れば34歳以下の若年層世帯比率は前回の42％(民営借家全体の)から36％へと大きく減少しています。この先このゾーンの中心帯である団塊ジュニア層が年をとると、本格的に若年人口の減少時代に直面します。少子化の進む中で進学・就職の地元志向も顕著であり、住所移転を伴う人口移動率も低下してきています。これらを総合的に捉えれば賃貸住宅市場の需要後退、特に若年層単身者賃貸の需要減少が強まるでしょう。
　高齢者世帯(65歳以上の世帯員がいる主世帯)は、昭和58年…866万世帯(主世帯全体の25％)、平成5年…1000万世帯超え・平成20年…1820万世帯(同36.7％)で、平成15年時より179万世帯(10.9％)も増加しています。また75歳以上の世帯員がいる主世帯は933万世帯(主世帯の18.8％)になり、急速な高齢化が進んでいます。さらに高齢者単身世帯が414万世帯あり、高齢者世帯全体の22.7％で過去最高の比率です。高齢者のいる夫婦世帯が511万世帯(28.1％)で合わせて925万世帯(50.8％)にもなります。この為高齢者配慮の住宅設備がある住宅は2415万戸となっており、住宅全体の48.7％になっています。高齢者設備とは手すり・高齢者対応の浴室/トイレ/廊下等です。　
　これから賃貸住宅を造る際には若年層減少とその居住傾向をよく考える必要があります。また人口の多い高齢者の持ち家比率は高いのですが将来借家に移る可能性も充分予測されます。しかし今の賃貸住宅にはその備えは充分ではありません。これらの社会情勢の変化を考えると、今までのような安易な考えで業者に乗せられて賃貸住宅を建設することは大変危険です。特に昨今国の相続税増税による不安を駆り立て営業攻勢をかけている広告をよく見かけますので充分ご用心ください。入居保証・借上保証に安心しうかつに乗せられ嵌ってしまうと、税金対策で財産を守るつもりが後々入居がなく逆に財産を相続前に手放すことになりかねません。少子高齢化の中の住宅需要の変化を読み取り、将来に渡って入居不安のない賃貸住宅を熟慮して造らねばなりません。

　総務省統計局の発表によれば平成22年10月1日現在における我が国の総住宅数は5759万戸・総世帯数は4997万世帯…平成15年からの増加数(率)を見ると、それぞれ370万戸(6.9％)・272万世帯(5.8％)となっている。昭和38年以前には総世帯数が総住宅数を上回っていたが、43年に逆転しその後も総住宅数は総世帯数を上回る増加を続けている。平成20年には総住宅数が総世帯数を761万戸上回り、1.15戸/世帯となっている。方や日本の総人口は1億2805万6026人でここ数年ほぼ横ばいです。人口が増えずに世帯数が増えているのは小家族化拡大の影響で、1世帯当たりの平均人数は2.56人となり、未婚化・長寿化で独身世帯・高齢者の単身世帯が増えていると推せられます。
　総住宅数が総世帯数を上回る状況下で「居住世帯のない住宅」は799万戸で全体の13.9％にも及ぶ。このうち純粋に居住世帯のない空き家率は13.1％で、空き家数は昭和33年には36万戸でしたが平成20年には757万戸に膨れ上がっています。問題はその内訳なので「賃貸用の住宅」が413万戸・「売却用の住宅」が35万戸で、それぞれ空き家全体の54.5％・4.6％となっており供給可能な住宅が過半数にも上ることです。また住宅の建て方別では、一戸建が2745万戸住宅全体の55.3％となり、長屋建133万戸で2.7％、共同住宅2068万戸で41.7％、その他13万戸で0.3％です。昭和58年以降一戸建の増加率は住宅全体の増加率を下回り、共同住宅の増加率は一貫して上回っています。
　昭和25年以前に建築された住宅では一戸建が92.8％・長屋建が4.2％と、殆どが一戸建・長屋建であり共同住宅はわずか2.6％でした。昭和26年以降は一戸建・長屋建の占有率が低下し共同住宅のそれが一貫し上昇を続けています。昭和56年〜平成2年では一戸建54.8％・長屋建1.7％・共同住宅43.1％、平成3年〜7年では50.0％・1.4％・48.4％、平成8〜12年では49.0％・1.4％・49.4％、平成13年〜15年では48.8％・1.7％・49.3％、平成16年〜20年9月では47.0％・2.1％・50.7％となり、平成16年以降に建築された住宅は共同住宅の割合が50％以上となっています。専用住宅の借家の規模は持ち家の半分以下ですが、年々少しずつ増え平成20年は平均45.07平米となっています。
　さらに特筆すべきは、共同住宅建築の非木造化の拡大です。一戸建の木造は一戸建全体の92.6％なのですが、共同住宅では非木造が共同住宅全体の86.7％で全く逆転しています。昭和53年以降における住宅全体の割合では、木造は同年の81.7％以降低下し続け平成20年には58.9％となっている。一方非木造は昭和53年の18.3％から平成20年の41.1％まで一貫して上昇しています。これらのことから賃貸住宅が大量に余ってきていること(主因は量産メーカー・量産型タイプの乱造と思われる)、また木造の賃貸住宅が減ってきていると言うこと、また賃貸住宅の占有面積も少しずつ増えており、また居住世帯も新世帯(独身・高齢者中心世帯)時代になりつつあること等が分ってきます。