賃貸設計|賃貸住宅設計|賃貸マンション設計|賃貸建築相談|賃貸づくり相談

　建築コストが上がり過ぎて工事費が高くなり事業収支が悪くなっています。これを実質的に改善するには借入金を減らしできるだけ自己資金を入れること…返済金を少なくし収支をよくするのが最も効果的な方法です。相続税対策目的で借入れする場合でも賃貸住宅事業自体がきちんと成り立つように検討します。とにかく借入金ありきと考えてしまい賃貸住宅事業自体で失敗すれば本末転倒になります。

　事業収支をよくするには創意工夫してレンタブブル比のできるだけ高い計画にすることです。レンタブル比とは賃料の取れる専有部分面積を全体面積で割ったものです。共用廊下・共用玄関・階段・エレベーター・バルコニーなど非専有部分は賃料が取れないのでこれらをできるだけ圧縮すればレンタブル比は高くなり収益性はよくなります。結果建築工事費が下がることと同様に収益性が上がります。

　建築事業費は純粋に工事にかかる費用だけにするのがベスト。賃貸住宅をつくるには設計監理する建築設計事務所・施工する建設会社だけあれば事足ります。賃貸住宅の経験豊富な建築設計事務所・賃貸住宅の施工実績多い建設会社に頼めば安心です。それ以外のコンサルタント・ブローカー等に頼らず余分な費用をかけぬこと…そうすれば建築工事費を含む総事業費が下がるので収益性はよくなります。

　賃貸経営するのに不安を感じ業者に借上げ保証を頼む人がいます。しかし収入総額から十数％を保証料で抜かれることは実質利回りを直接低下させ事業収支を悪化させる大きな要因になるので避けるべきです。また保証は定期メンテナンスがセットになっていることが多く不必要な改修工事等までやらされる羽目にもなります。保証にすがるような計画なら最初から止めた方がよいと思います。

　収益物件として賃貸マンション・賃貸アパートを検討している人は投資系マンション・アパートに手を出さぬことをお勧めします。投資系マンション・アパートは最初つくるときにディベロッパー・不動産屋等がしっかり利益を吸っていますから当然その利益分が売価にのっており利回りが最初からその分低下している訳です。それを購入・注文して賃貸住宅事業をやれば錘を付けて泳ぐようなものです。

　既に賃貸住宅を所有している方はこれをリノベーションして再生し付加価値を高めることで新築に近い家賃で募集し直すのも一つの方法です。また所有していない方は質の良い中古物件を探し出してできるだけ安く購入した上で同様の方法を取ればよいと思います。今の高騰した新築工事費に比べればかなり安い改修工事費で済みます(躯体工事費はかからない)ので事業収支を向上させることができます。