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賃貸づくり建築高対策

建築工事費高騰で一般賃貸住宅建たず…どう対処するか

 建築工事費が高騰してしまい事業収支計画が悪化し銀行融資が付かなくなり一般賃貸住宅(アパート・マンション)の新築供給が激減しています。どう対処すれば高騰建築費を克服し一般賃貸住宅の新築実現ができるのでしょうか?以下の方法を取ればこれを打開し新築賃貸をつくれる可能性が開けます。
1.自己資金をある程度入れ借入金利回り(年間収入/借入金)を上げることで事業収支安全性を高める。
2.設計事務所に頼み工事は競争入札で決め工事費を抑制…表面利回り上昇し事業収支安全性が高まる。
3.RC造・S造の建築工事費高騰が大きく可能ならば比較的高騰の少ない木造に切り替えて計画する。
大きい会社で頼むと間接経費が大きく表面利回りが3~4%になると聞き及びます。ここから諸経費・税金等が引かれ借入金あれば元金・利息がさらに引かれます。その上入居率・家賃の低下が起こればたちどころにマイナス利回りに陥ります。これでは銀行融資が付かないのは当然のことかも知れません。

でも建っている新築賃貸住宅もある…資産家/量産メーカー/投資不動産物件

 賃貸住宅新築には例外があり属性の良い資産家の相続税対策のようなケースは利回りが低くても銀行は融資してくれます…返済の心配ない人には事業性悪くても融資すると言うスタンス。またハウスメーカー・アパートメーカーなどが高騰した建築工事費で融資の付く表面利回りに辻褄合わせをするため相場逸脱のびっくり家賃設定で新築賃貸住宅を建てているのでその分は新築供給されています。さすがにこのやり方は世間一般の入居者には到底受け入れられるものではなく相当苦戦しているようです。
 賃貸住宅全体を見渡せば高騰建築工事費をものともせず新築賃貸住宅をつくり続けている状況もあります。それは投資ディべロッパー等がつくる投資目的賃貸住宅で主に大都市圏の駅近くに集中し建てられています。しかし入居ニーズがある所と言えども度を越してつくった結果供給過剰となり満室にならない物件が目立ちます。さらにその上そうでない地域(普通の地域)でもつくり始めています。しかし銀行が不動産投資への融資を敬遠していてそれらの買い手に融資が付かなくなり怪しい状況です。

一般賃貸住宅の新築供給がないとどうなる…良質の一般賃貸住宅が不足してくる


 分譲マンション・建売住宅・注文住宅が建築工事費と地価の高騰で庶民の手に届かなくなり持ち家を諦める人が増えています。今後は持家派の人が減り賃貸派の人が増える傾向が強まることでしょう。集中し過ぎの窮屈な投資賃貸住宅やびっくり家賃の新築賃貸住宅は確かに建っています。しかしこの人々が求める家賃・つくり等に見合った満足して住める良質の一般賃貸住宅があまり建てらていません。古い良質既存物件も順次解体消滅して行きその分が市場では不足してきますので、お部屋探しの人にとって本当に住み易くて適正家賃の良質一般賃貸住宅がある程度は新築供給されて行く必要があります。

      ※賃貸住宅を建てたいが銀行融資付かず断念した人、設計事務所に頼み
      競争入札で建築費が下がれば融資可能となるかも知れません

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    昭和56年創業

 

有限会社久里屋設計

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