賃貸住宅づくり5原則
1. 差別化・個性化を図って基本的商品力(居住性・快適性)の高いものを目指しつくる。
規格量産物件や他の物件にはない住み易くて魅力あるものが結局最後まで生き残れます。現実に立地条件がよくなくてもオンリーワンと呼べる賃貸住宅ですぐ埋まると言う人気物件が昔からあります。掃いて捨てるほどある規格量産物件・投資物件ではそうは行きません。
2. 新築当初から維持修繕費のあまりかからない構造・設備・デザイン・仕上げにする。
長い目で見ると維持修繕費にあまりコストのかからぬつくりのものが経営上優れています。当初の収益性がどんなによくても途中の維持修繕費が掛かり過ぎては事業としては失敗です。安くつくり過ぎたため途中で維持修繕費が多くかかっては本末転倒で安くなかったと言わざるを得ません。
3. オーナーさん・設計者の自己満足で建てずにあくまで市場(入居者)本位でつくる。
つくるのは自宅ではなく賃貸住宅です。たまにオーナーの自己満足でつくろうとする人がいたり、また自己満足のデザインを押し付けたりする設計士がいたりします。賃貸住宅にはオーナー・設計者が住む訳ではないので愚の骨頂と言わざるを得ずナンセンス極まりないです。
4. 一過性のデザイナーズマンションや規格物ではなく普遍的に通用するデザインとする。
デザイナーズ(奇抜なもの・流行りもの)は最初は飛びつく人もいるのでよさそうに思えるがすぐ飽きられ持続性がありません。また規格量産物件・投資物件は他にもたくさん同様なものが建っています。何時の時代でも通用する他にない魅力的・普遍的なものを目指すのが大切。
5. 設計監理と工事は切り離し、工事は競争入札で直接建設会社に発注しコスト低減を図る。
設計施工一括発注はコストアップになるので要注意です。一括発注は入居者本位でなく受注業者自身の利益・間接経費を優先する受注業者の金儲け本位で突き進む傾向が強いのでその分割高事業費となり収益性が悪化します。設計事務所の設計監理下で純粋な工事費のみの競争見積で発注すべきです。
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