入居率安定物件をめざした
賃貸住宅づくりのお手伝い
 
賃貸住宅をつくっても入居者がいなければ意味がありません
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賃貸建築ナビゲーション

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 賃貸建築と言っても主に賃貸住宅の話になりますが、是非とも知っておいて戴きたいこととして賃貸建築のコーナーで賃貸建築の種類や形態そしてどこへどんなものをどう建てたらよいのか概略を解説しています。次に賃貸住宅経営のコーナーでこれから経営して行く上で知っておかねばならない賃貸住宅業界の現状・間取り・収支計算の見方・建築工事費のカラクリなどの基礎知識を解説しています。賃貸住宅経営をして行く上で知っておきたいポイントを賃貸住宅経営心得のコーナーで、さらにその経営上の核心を賃貸住宅経営羅針盤のコーナーで詳しく解説しています。どんな土地にどう言う方法で賃貸住宅をつくればよいのか、そしてどう経営して行けばよいのかなどを土地選定・依頼先や構造の特徴などをとらえて賃貸住宅土地選び賃貸住宅づくり失敗しない賃貸住宅づくりのコーナーで分かり易く解説しています。また具体的に賃貸住宅建築をどうつくって行けばよいのかを賃貸住宅建築進め方のコーナーで、またつくってから毎年どのような経費がかかるのかを賃貸住宅経営注意のコーナーで解説しています。そして今はセキュリティがきちんとしていない賃貸住宅は次第に入居率が悪くなってきています。セキュリティについてどう考えればよいのかその話を防犯対策のコーナーで説明しています。

人口減少下の供給過剰

 衆知のように日本の人口減少が始まっています。我が国は戦後一貫して人口増の道を歩み経済が成長し続けてきました。ここへきてその流れが大きく変わってきているのです。これまでは人口増が減速停滞してきていたにもかかわらず賃貸住宅・戸建住宅の過剰供給が大きな社会問題にならなかったのは核家族化による世帯数の増加があったからです。しかし人口減少拡大と世帯数の頭打ちにより一気に賃貸住宅・一般住宅の供給過剰が社会問題化してきました。戸建住宅・賃貸住宅・別荘・セカンドハウスなど住宅種類を問わず空家が拡大していることが明るみになっています。今までは住宅建設を政府が政策として煽ることで景気刺激をしてきました。しかし国内の空家が急増し出してきており、もはや今までのような調子で賃貸住宅・一般住宅を景気刺激のための手段としてつくらせ続ける訳には行かないのです。現実に賃貸住宅・戸建住宅の空家が日増しに増加してきて社会問題化してきているので政府も慌てて空家対策をせざるを得なくなってきました。いつの時代でも持ち家を持たない人々がいなくなることはないので賃貸需要がなくなることは決してありませんがしかし賃貸住宅が供給過剰となったことが問題なのです。これからもちゃんとした生き残れる賃貸住宅であれば経営不安は起きないと思います。

量産物件の全国的蔓延

 何と言っても住宅大量供給のリーディングをしてきたのはハウスメーカー・アパートマンションメーカーに他なりません。特にアパートマンションに限って言えばこれらの量産メーカーに加え投資型物件供給業者が金太郎飴的な似たような物件を見境なく全国的に多くつくりまくってきました。日本国中どこへ行っても同じ風景になってしまいました。同じものをたくさんつくれば入居者から飽きられてしまうのが自然な流れです。さらに同じものをたくさんつくれば価格を抑えられるのが一般的な傾向なのですが、現実は真逆で量産メーカーはより利益を多く取るために普通に建設会社でつくるより割高な工事請負価格で受注をし、投資型物件供給業者は質的にプアーな物件に高い利益を上乗せし高い売値で販売し続けているのです。当社は長年賃貸住宅の設計監理の仕事を続けているのですがこれまでの経験を振り返って見ると、サブリース・入居保証の上乗せ分が含まれているから仕方ないのかも知れませんが、当社が鉄筋コンクリート造(RC造)マンションを建てる値段とそう変わらない値段でハウスメーカー等が軽量鉄骨造のアパートを提案しているのに幾度となく遭遇しています。また投資型物件について見れば投資型物件供給業者がしっかり儲けた後のダシガラ物件を投資家・購入者が買わされているのです。

投資型賃貸住宅(ハゲタカ賃貸)の正体

 投資型賃貸住宅がこの4~5年特に異常に多く建てられています。今は貯金しても殆ど利息が付かず、また株・債権などもリスクが高く普通の人は手を出せません。そこで異常低金利に目を付けた業者が投資型不動産をつくりこれを買わせる商売を盛んにやっています。この仕組みの決定的落とし穴は一番儲けているのは投資家・購入者ではなく実はつくり手・売り手側(開発業者・不動産屋など)であることでその分投資家・購入者は儲からなくなるのです。こけおどしデザインで入居者を引き付ける作戦なので真の住み易さには問題ありですが、それを投資家・購入者に儲かるように見せかけるため高過ぎる家賃設定をしているので呆れます。結局は相場逸脱の高い設定家賃も取れず入居率も低迷する結果となります。ハゲタカ賃貸の本当の狙いは投資家・購入者に儲けさせることではなく投資家・購入者を餌食にすることにあるのです。昔から景気拡大政策の都度投資型賃貸住宅が量産されていてその不良ストックが既にたくさん市場にあります。今新たに高過ぎる家賃が完成時入居ゼロ物件を産んでいます。安定して入居してもらえるのは住み易くて入居者目線でつくられ家賃も相場のレンジにあるものです。そもそも賃貸住宅で大儲けできると思うことこそが幻覚であることに投資家・購入者は気が付くべきです。

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