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賃貸建築ナビゲーション

概要…ホームページガイド

 賃貸建築と言っても主に賃貸住宅の話ですが、是非とも知っておいて戴きたいこととして賃貸建築のコーナーで賃貸建築の種類・形態そしてどこへどんなものをどう建てたらよいのかを解説しています。次に賃貸住宅経営のコーナーで経営上知っておきたい賃貸住宅業界の現状・間取り・収支計算の見方・建築工事費のカラクリなどの基礎知識を解説しています。また賃貸住宅経営のチェック機能としての表面利回りの話を賃貸住宅利回りの真実のコーナーで解説しています。賃貸住宅経営上で知っておきたいポイントを賃貸住宅経営心得のコーナーで、さらに経営上の核心を賃貸住宅経営羅針盤のコーナーで解説しています。どんな土地にどうやって賃貸住宅をつくればよいのか、そしてどう経営して行くのかなどを土地選定・依頼先や構造の特徴などを捉えて賃貸住宅土地選び失敗しない賃貸住宅づくりのコーナーで分かり易く解説しています。アパート・マンションの建築を考えている方はアパート建築相談マンション建築相談のコーナーをご覧ください。また実際に賃貸住宅計画をどうやって進めればよいのかを賃貸住宅計画進め方のコーナーで、ご相談を受けてから建物の完成までの全体の流れを仕事の流れ(相談~完成)で、そして建築設計監理の仕事内容を賃貸住宅設計監理のコーナーで解説しています。また賃貸住宅をつくってから毎年どのような経費がかかるのかを賃貸住宅経営注意のコーナーで解説しています。そして今はセキュリティがきちんとしていない賃貸住宅は次第に入居率が悪くなってきています。セキュリティについてどう考えればよいのかその話を防犯対策のコーナーで解説しています。これまで建ててきた賃貸住宅などの実績を設計監理実績のコーナーで、その実際に建てて戴いたオーナーさんの生の声をお客様の声のコーナーでご紹介しています。
お部屋探しの方向けに賃貸住宅のどこをどう見て良し悪しを判断すればよいのかを部屋探しの方のコーナーでご参考となるように分かりやすく説明をしていますので是非ともご利用ください。

人口減少下の供給過剰

 衆知のように日本の人口減少が始まっています。我が国は戦後一貫して人口増の道を歩み経済が成長し続けてきました。ここへきてその流れが大きく変わってきているのです。これまでは人口増が減速停滞してきていたにもかかわらず賃貸住宅・戸建住宅の過剰供給が大きな社会問題にならなかったのは核家族化による世帯数の増加があったからです。しかし人口減少拡大と世帯数の頭打ちにより一気に賃貸住宅・一般住宅の空家が社会問題化してきました。戸建住宅・賃貸住宅・別荘・セカンドハウスなど住宅種類を問わず空家が拡大していることが明るみになっています。今までは住宅建設を政府が政策として煽ることで景気刺激をしてきました。しかし国内の空家が急増し出してきており、もはや今までのような調子で賃貸住宅・一般住宅を景気刺激のための手段としてつくらせ続ける訳には行かないのです。現実に賃貸住宅・戸建住宅の空家が日増しに増加してきて社会問題化してきているので政府が慌てて空家対策をせざるを得なくなってきました。いつの時代でも持ち家を持たない人々がいなくなることはないので賃貸需要がなくなることは決してありません、がしかし賃貸住宅が供給過剰となったことが問題なのです。これからもちゃんとした生き残れる賃貸住宅であれば経営不安は起きないと思います。

量産物件の全国的蔓延

 何と言っても住宅大量供給のリーディングをしてきたのはハウスメーカー・アパートマンションメーカーに他なりません。特にアパートマンションに限って言えばこれらの量産メーカーに加え投資型物件供給業者金太郎飴的な似たような物件を見境なく全国的に多くつくりまくってきました。日本国中どこへ行っても同じ風景になってしまいました。同じものをたくさんつくれば入居者から飽きられてしまうのが自然な流れです。さらに同じものをたくさんつくれば価格を抑えられるのが一般的な傾向なのですが、現実は真逆で量産メーカーはより利益を多く取るために普通に建設会社でつくるより割高な工事請負価格で受注をし、投資型物件供給業者は質的にプアーな物件に高い利益を上乗せし高い売値で販売し続けているのです。当社は長年賃貸住宅の設計監理の仕事を続けているのですがこれまでの経験を振り返って見ると、サブリース・入居保証の上乗せ分が含まれているから仕方ないのかも知れませんが、当社が鉄筋コンクリート造(RC造)マンションを建てる値段とそう変わらない値段でハウスメーカー等が軽量鉄骨造のアパートを提案しているのに幾度となく遭遇しています。また投資型物件について見れば投資型物件供給業者がしっかり儲けた後のダシガラ物件を投資家・購入者が買わされているのです。

投資型賃貸住宅の正体

 投資型賃貸住宅がこの4~5年特に異常に多く建てられています。今は貯金しても殆ど利息が付かず、また株・債権などもリスクが高く普通の人は手を出せません。そこで異常超低金利に目を付けた業者が投資型賃貸住宅をつくりこれを買わせる商売を盛んにやっています。この仕組みの決定的落とし穴は一番儲けているのは投資家・購入者ではなく実はつくり手・売り手側(開発業者・不動産屋など)であることでその分投資家・購入者のリスクが高まるのです。こけおどしデザインで入居者を引き付ける作戦で真の住み易さには問題ありですが、それを投資家・購入者に儲かるように見せかけるため高過ぎる家賃設定をしているので呆れます。結局は相場逸脱の高い設定家賃も取れず入居率も低迷する結果となります。投資型賃貸住宅の真の狙いは投資家・購入者が儲かることではなく投資家・購入者を餌食にすることにあるように思えます。昔から景気拡大政策の都度投資型賃貸住宅が量産され続けその不良ストックが既にたくさん市場にあります。今新たに高過ぎる家賃が完成時入居ゼロ物件を産んでいます。安定して入居してもらえるのは住み易くて入居者目線でつくられ家賃も相場のレンジにあるものです。そもそも賃貸住宅で大儲けできると思うことこそが幻覚であることに投資家・購入者は気が付くべきです

従来型賃貸住宅と投資型賃貸住宅の違い

 これまで当社がやってきた従来型賃貸住宅は先祖の土地を守る為の相続税対策とか遊休土地を活用して固定資産税の原資を得る目的がメインです…賃貸住宅と言う名の“快適な住まい”をつくり入居者から家賃を頂き土地を守ると言う土地活用目的です。今投資ブームに煽られた投資型賃貸住宅はその名のとおり投資目的で賃貸住宅を建てるものです。デジタル大辞泉によれば投資とは利益を得る目的で事業・不動産・証券などに資金を投じることで、転じてその将来を見込んで金銭や力をつぎ込むこととあります。即ち賃貸住宅と言う名こそ付いていますが言わば金の卵(収益)を産ませる鶏舎(チキンハウス)なのです。この鶏舎は“快適な住まい”ではなくリスクを伴う“金融商品”と思えば分かり易く、逆に従来型賃貸住宅はリスクを極力避けるのが一般的な考えです。結果的には入居者にとっては“金融商品”より“快適な住まい”の方が居心地が良さそうです。そして“金融商品”である投資型賃貸住宅は投資集中による供給過剰で空室拡大パニックが起きていますので、鶏がなかなか中に入らないかまた入っても普通の白い卵しか産みません。方や従来型賃貸住宅はこのところの建築費高騰・投資型賃貸住宅大量供給に怯え息を潜めつくられていないので本当の“快適な住まいである良質賃貸住宅が不足気味になってきました

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    昭和56年創業

 

有限会社久里屋設計

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