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　建築工事費が高騰しています。2022年年明けまではリーマンショック後の建築工事費底値から約1.5倍まで跳ね上がっていました。2月24日にプーチンがウクライナに侵略戦争を仕掛けてからさらに約2割上昇しています。結果底値から1.8倍位まで跳ね上がっていることになります。もともと一般競争入札で決まる建築工事費と比べかなり割高な大手業者の提示する値段はびっくりする工事価格になっているので大手業者が受注する為にはこの高い値段で事業収支計画を操作・帳尻合わせせざるを得ません。

　建築工事費が1.8倍に上がったけれども家賃相場は若干影響があるものの殆ど上がっていません。その為事業収支計画の表面利回りが大きく低下してしまいました。昔は名古屋市内でまあまあの立地であれば大抵10％位の表面利回りはありましたが今現在では表面利回りが当社レベルで7～9％位まで低下しています。過去の体験上当社でつくる事業収支計画よりも大手業者は表面利回りが約3％低くなります…高い建築工事費で利回りを吊上げ受注する為事業収支計画家賃を相場よりも高くするのが常套手段。

　最近まともに銀行融資を受けられる一般賃貸住宅事業計画はとても少なくなっています。昔あった土地・建物全額融資などはとんでもない話で建物のみの融資それもかなりの自己資金が無ければ銀行に取り合って貰えなさそうです。これまでは優良融資先があまりない銀行は高過ぎる家賃設定の投資賃貸住宅・大手業者案件でもそれを黙認し融資を続けてきました。しかし風向きが変わってきたようです…捏造された表面利回りも実際の事業収支の悪化で銀行が融資承諾に対し慎重になってきた感がします。

　一般賃貸住宅は新築があまり建てられなくなった社会情勢なので今後は新築物件供給が少なくなりそうです。その反面新築でも家賃が高過ぎたり良心的とは思えないつくりの投資賃貸住宅は一般賃貸住宅が建たないのを後目に近年主に都心・駅近エリアで雨後の筍のように一杯建てられています。がしかし実態は供給過剰が著しく新築ですら空室が目立ちますのでその反動として優良な既存物件の入居率が高まる可能性が大です。賢いお部屋探しの人々の注目は必然優良な既存物件に集まることでしょう。